Незаметное заметное: что происходит с российскими пригородами
Автор СДЖ Александр Яновский — об одном из главных сюжетов российской среды обитания.
Две стороны одного процесса
Когда обсуждают рынок недвижимости в России, по-прежнему говорят прежде всего о квартирах в новостройках, ипотечных программах и башнях на окраинах мегаполисов. Между тем главный сюжет последних лет разворачивается за пределами городских границ. По данным Росстата, по итогам 2025 года в стране ввели 108,1 млн м² жилья, и на сектор индивидуального жилищного строительства пришлось 59 % от общего объема. ИЖС стабильно опережает многоквартирное строительство уже несколько лет подряд: в 2018 году его доля составляла 42,9 %, в 2020-м — 48,4 %, в 2023-м — 53,2 %, а в отдельные месяцы 2024 года показатель и вовсе доходил до 73 %.
Хотя сама пригородная застройка стала массовым явлением, в публичном поле она остается почти невидимой. Об этом писали два ключевых российских исследователя, занимающихся этим направлением: Анатолий Бреславский и Константин Григоричев. В вышедшем еще в 2020 году тематическом номере журнала «Городские исследования и практики» Бреславский в обзорной статье отмечал, что бурное развитие пригородов и урбанизация — стороны одного процесса, хотя их темпы могут не совпадать.
Сегодня, спустя несколько лет, в текстах профильных журналистов и исследователей пригороды все еще описываются скорее как фон, который производен от строительной отрасли или транспортной политики. Пригород по-прежнему не рассматривается как самостоятельный тип расселения, в котором живут уже миллионы людей.
Что такое «постсоциалистическая пригородная революция»
Это понятие пришло в российскую урбанистику (хотя возможно, стоит называть это как-то иначе — ведь в зарубежной практике существует термин suburban studies) из работ восточноевропейских коллег, описывавших схожие процессы в Польше, Чехии, Венгрии и странах Балтии. Бреславский, обобщая их выводы применительно к России, выделяет пять причин бурного роста пригородов на постсоветском пространстве: дерегуляцию в городских сферах, компенсацию исторической нехватки жилья, деиндустриализацию городов и инфраструктурный кризис центральных районов, массовые внутренние миграции в большие города и приход крупных инвестиций в пригородную недвижимость. Принципиально, что рост пришелся именно на постсоветский период, поскольку советская модель урбанизации тяготела к концентрации населения в самих городах-ядрах, тогда как массовое освоение пригородной зоны — будь то коттеджные поселки, многоэтажная застройка или хаотичный самострой — стало возможно лишь после изменений в земельном законодательстве, появления частного девелопмента и резкого роста автомобилизации.
Константин Григоричев в своих работах на материале Иркутска показал, что российская субурбанизация во многом «гибридная». Рядом с организованными коттеджными поселками сосуществуют садоводческие товарищества, выкупленные горожанами деревенские дома и стихийные образования.
Дачные массивы, по его наблюдениям, превращаются в новый тип расселения, поскольку сезонный приток дачников приводит к появлению сопутствующего торгового и обслуживающего бизнеса. Это часто называют квазиурбанизацией, или сезонной субурбанизацией.
Алла Махрова из МГУ еще в середине 2010-х доказывала, что классические «дачи», особенно в нечерноземной полосе, превращаются то в полноценное второе жилище горожан, то в место круглогодичного проживания пенсионеров.
Региональная мозаика: от Подмосковья до Иркутска
Универсального российского пригорода не существует, типы застройки и логика роста сильно различаются от региона к региону.
В крупнейших российских агломерациях, то есть в Московской и Петербургской, субурбанизация наиболее зрелая и одновременно самая «искаженная» относительно западных образцов. Вокруг Москвы за последние четверть века появилось более 500 новых коттеджных поселков, при этом рядом с ними идет массовая многоэтажная застройка. В Подмосковье и Ленобласти возникли по сути новые города, выросшие за несколько лет на месте бывших деревень. Самые яркие случаи — Кудрово и Мурино под Петербургом, район Некрасовка в Москве, застройка Павшинской поймы в Красногорске или застройка на территории Новой Москвы. Мурино получило статус города только в 2019 году, Кудрово — в 2018-м, и оба сегодня крупнее многих исторических райцентров области. Население Мурина превысило 100 тысяч человек, а в Кудрове живет уже больше 65 тысяч.
По итогам одного только 2019 года численность Мурина выросла на 57,1 %, а Кудрова — на 30,1 %. По сути, это пригороды Петербурга, формально находящиеся в другом субъекте Федерации, с собственным набором проблем.
Краснодарская агломерация — другой полюс российской субурбанизации, питаемый внутренней миграцией с севера и из Сибири. По данным ТАСС, население Краснодара за семь лет выросло на рекордные для страны 76 %, а население Прикубанского округа достигло 444 тыс. человек. По оценкам властей, при сохранении темпов миграции к 2040 году в Краснодарской агломерации будет жить 3,2 млн человек, причем значительная часть избыточного населения распределится именно по пригородам — Динскому, Северскому, Красноармейскому районам и Горячему Ключу. Параллельно бурно растет индивидуальная застройка: по Краснодарскому краю в январе-апреле 2024 года население построило 1,4 млн м² жилья, что выводит регион в тройку лидеров наряду с Подмосковьем и Татарстаном.
В Сибири и на Дальнем Востоке субурбанизация чаще принимает форму малоэтажной и индивидуальной застройки, иногда довольно хаотичной. Антон Бреславский на материале Улан-Удэ описал феномен «незапланированных пригородов», то есть стихийных поселений, возникших в результате сельско-городской миграции в 1990-е и 2000-е. В Иркутской агломерации Григоричев выделяет одновременно ближние коттеджные пояса, массивы СНТ, переоформленные деревни и многоэтажки.
В средних и малых городах пригородный пояс часто состоит из старых сел и поселков, фактически слившихся с городом, которые административно остаются сельской местностью.
Главное ограничение: статистика смотрит в прошлое
Разговор о пригородах в России упирается в проблему данных. Обычно население учитывается по прописке, поэтому жители, скажем, формально зарегистрированные в Москве, но фактически живущие в Мытищах, Балашихе и т. д., в статистике остаются москвичами.
Обратная ситуация также распространена: число прописанных и реально живущих в зонах массовой застройки Петербурга, а также в Мурине, Кудрове, Буграх или Янине, отличается в несколько раз. Под Петербургом, к примеру, в самом начале роста Мурина при официальной численности около 50 тысяч человек реально там жило около 100 тысяч.
Картина дополнительно искажается дачами и СНТ. Как сообщает географ Алла Махрова, до двух третей городского населения России владеют дачами разных типов, часть из них все чаще используется как круглогодичное жилье, но в статистике эти люди по-прежнему «городские».
В итоге вся система планирования инфраструктуры — в том числе размещение школ и поликлиник, строительство дорог, организация общественного транспорта — строится исходя из заниженных цифр.
Типология российских пригородов
Если попытаться систематизировать все многообразие пригородной застройки, получается как минимум пять основных типов.
Первый тип — дачи и СНТ, классические сезонные «вторые дома» вблизи или в черте городов, которые постепенно трансформируются в постоянное жилье. Второй — стихийные пригороды, состоящие из самостроя на бывших сельских землях (частично были легализованы «дачной амнистией»).
Третий тип — организованные коттеджные поселки из индивидуальных домов или таунхаусов: это продукт девелопмента 2000-х и 2010-х, который концентрируется в первую очередь вокруг крупнейших городов.
Четвертый тип — многоквартирная застройка, в том числе высотная: формально она находится в пригороде, но по сути является продолжением города — с какой-то стороны ее можно рассматривать в качестве нового района.
И пятый тип — включенные в городскую агломерацию старые села, деревни и поселки. Они постепенно урбанизируются за счет прихода новых жителей и развития сервисов.
Российская специфика заключается в том, что все эти типы сосуществуют в одном поясе. Как отмечал еще в 2009 году градостроитель Гаррик Малоян, в российской ситуации крупнейшие города не разуплотняются; пригороды одновременно застраиваются и индивидуальным жильем, и многоэтажками, что означает, что классическая модель западной субурбанизации для нашей страны не работает.
Кто и зачем живет в пригородах
Социальный портрет «нового пригорода» сложнее, чем кажется. Это и состоятельные горожане, ищущие комфорт, и средний класс, для которого собственный дом — единственный способ получить нужный метраж за разумные деньги. В Петербургские и Краснодарские пригороды активно едут жители других регионов, включая выходцев из малых городов и сельской местности. В Сибири и на Дальнем Востоке Анатолий Бреславский описывает обратное движение, когда сельские мигранты, переезжая в крупный город, оседают именно в его «незапланированных» пригородах, поскольку городской центр для них недоступен по цене.
При этом желание «своего дома» является устойчивым запросом значительной части россиян. По данным ВЦИОМ, в частных домах сегодня проживает 31 % граждан, а переехать в них хотят уже 64 %.
По более свежим оценкам аналитического центра ВЦИОМ за 2026 год, индекс привлекательности загородной жизни среди горожан достиг 40 пунктов против шести пунктов в 2019 году, увеличившись более чем в шесть раз; доля желающих приобрести дачу или участок выросла с 50 % в 2019-м до примерно 70 % в 2026-м.
Аналогичные данные ранее приводил ДОМ.РФ. В стране огромный потенциал для роста спроса на индивидуальные дома: более 23 млн семей хотели бы переехать из квартиры в индивидуальное жилье, хотя реальная финансовая готовность гораздо скромнее — всего порядка 1,4 млн семей.
Драйверов у этого роста несколько. Во-первых, относительная дешевизна и простота строительства собственного дома по сравнению с покупкой квартиры в новостройке, ведь средняя стоимость квадратного метра в ИЖС ниже, а площадь дома в среднем в 2,5 раза больше квартиры.
Во-вторых, большую роль играет распространение льготных ипотечных программ, в частности семейной, сельской, IT, на ИЖС.
Еще был эффект пандемии и роста распространенности удаленной работы, после которой жизнь за городом перестала восприниматься как маргинальный выбор.
Наконец, влияние оказывают развитие транспортной и коммунальной инфраструктуры, включая программу социальной газификации, а также упрощенная регистрация по «дачной амнистии».
Управленческие вызовы
Как отмечается в работах из тематического журнала Высшей школы экономики, массовое заселение пригородов создает целый набор вызовов, с которыми необходимо справиться, чтобы повысить качество жизни людей.
Как правило, в новых пригородах не хватает школ, детских садов, поликлиник и дорог. Социальная инфраструктура отстает от темпов застройки, потому что планируется по нормативам, ориентированным на прописанное население.
Особенно остро проблема стоит в зонах самостроя и старых СНТ, где рост числа людей идет без какой-либо координации, а инженерные сети не рассчитаны на круглогодичную нагрузку.
Жители пригородов работают в городе, потребляют его сервисы — налоги же при этом платят в другой муниципалитет, иногда — в другой субъект России (как в случае Петербурга и Ленобласти, Москвы и Подмосковья). Все это создает недофинансирование пригородных муниципалитетов и одновременно лишает города-ядра части бюджетной базы.
Наконец, в России отсутствует устоявшаяся традиция управления агломерациями.
Эксперты Института экономики города и других центров говорят о необходимости межмуниципальных договоров или же единых органов планирования и согласованных стратегий развития. Пока же агломерации существуют как фактический объект расселения, но не как объект управления.
Релевантным опытом здесь служит создание Министерства градостроительной деятельности и развития агломераций в Нижегородской области, отвечающего за реализацию градостроительной политики, мастер-планирование и развитие городских агломераций, включая координацию застройки, создание комфортной городской среды и согласование архитектурных решений. Кроме того, качественными примерами являются транспортные стратегии Ярославской области и Башкортостана, координация развития транспортной системы Москвы и Московской области, включая развитие пригородных автобусов, проекта МЦД и согласованного строительства дорог.
Возможными направлениями решения могут стать закрепление статуса агломераций в законодательстве и создание межмуниципальных институтов планирования; пересмотр системы выравнивания доходов муниципалитетов и более точный учет реального населения; развитие института территориального общественного самоуправления (ТОС) — процесса самоорганизации граждан по месту жительства для решения локальных задач.
Вызов для исследователей
Отдельный сюжет — состояние исследований. Несмотря на работы Аллы Махровой, Татьяны Нефедовой, Андрея Трейвиша, Анатолия Бреславского, Константина Григоричева, Никиты Мкртчяна и других ученых, исследовательское поле остается фрагментированным. По многим регионам отсутствует типология пригородов: важно было бы проанализировать социологические портреты их жителей, изучить географические тенденции, обеспеченность инфраструктурой и предложить пути развития системы управления, в том числе с непосредственным вовлечением населения. Тематический номер «Городских исследований и практик» 2020 года показал, что интерес к теме растет, изданная же в 2024 году книга «Субурбанизация и будущее российских городов» впервые попыталась обобщить накопленный материал в учебном формате. Однако по сравнению с потоком публикаций о городах исследования пригородов все еще находятся на раннем этапе.
Между тем именно в пригородах сегодня протекает повседневность миллионов россиян, наблюдается смешанный образ жизни на стыке города и села, возникли и возникают новые формы соседства, новые маршруты ежедневной мобильности, новые формы самоорганизации. Изучение этой реальности и послужит еще одной из многих задач для российской урбанистики и отдельных дисциплин на ближайшие годы.