Ограничение краткосрочной аренды как инструмент повышения доступности жилья: опыт Канады
В продолжение темы жилищного кризиса и глобального дефицита «адекватного жилья» остановимся более подробно на одной из причин — финансиализация жилья, когда оно рассматривается не как место для жизни, а как инвестиционный актив. Вроде бы очевидно, что это приводит к росту цен на аренду — но уменьшатся ли они, если держать финансиализацию под строгим контролем? Вместе с исследователями из Канады разбираемся на примере их родной страны.
«Пионер» в борьбе за доступность
За последнее десятилетие Airbnb и аналогичные платформы превратились из нишевого явления шеринговой экономики в полноценную индустрию, сопоставимую по масштабу с гостиничным бизнесом. Одновременно во многих странах обостряется кризис доступности жилья. На этом фоне муниципалитеты по всему миру вводят ограничения на краткосрочную аренду (КСА), часто руководствуясь интуитивным предположением, что Airbnb и аналогичные сервисы «отъедают» жилищный фонд у постоянных жителей и тем самым разгоняют арендные ставки, сильно снижая доступность жилья для местных.
Канада выступила своего рода локомотивом этого движения. В 2023 году тема жилищного кризиса стала основной в канадском павильоне на архитектурной биеннале в Венеции: выставка Not for Sale! («Не для продажи!») была организована движением «Архитекторы против жилищного отчуждения» (AAHA), существующим с 2021 года. По сути, на полгода проведения биеннале павильон страны кленового листа превратился в штаб-квартиру этого движения: его участники посредством экспозиции и личной вовлеченности объясняли и осуждали последствия спекуляций на рынке недвижимости. Убеждая, что ее превращение в финансовый актив усугубляет целый ряд проблем, включая общую недоступность жилья, нестабильное жилищное положение и бездомность, и призывая профессиональное сообщество объединиться для поиска креативных, жизнеспособных, экологичных и устойчивых решений (к слову, в результате были сформулированы не просто манифест, а довольно конкретные меры и пилотные проекты).
К примеру, с 2015 по 2023 год средняя арендная плата в канадских городах выросла почти вдвое быстрее инфляции, а соотношение цены жилья к доходам в стране оказалось одним из самых высоких среди государств ОЭСР. Неудивительно, что именно Канада выступила в авангарде самых жестких мер в отношении аренды.
Так, в 2018 году власти Ванкувера ограничили краткосрочную аренду исключительно основным местом жительства и запретили владельцам сдавать в аренду на постоянное время дополнительные площади, такие как подвальные помещения или хозяйственные постройки. В 2024 году аналогичные ограничения распространила на всю провинцию и Британская Колумбия.
Несмотря на это, убедительных причинно-следственных доказательств связи регулирования краткосрочной аренды и стоимости арендной платы за жилье было немного. Большинство предыдущих исследований ограничивались одним городом, использовали простые количественные данные по объявлениям Airbnb (без разделения на коммерческие и «домашние» объявления) и строили в основном корреляционные, а не причинные модели. Авторы новой статьи, Дэвид Вахсмут (Университет Макгилла) и Клоэ Сент-Илер (Университет Ватерлоо), ставят перед собой задачу закрыть этот пробел, используя свод данных по Канаде в целом и более строгий метод причинного вывода.
В поиске скрытых рычагов влияния на цены
Итак, существует ли на самом деле причинно-следственная связь между активностью краткосрочной аренды и уровнем арендной платы на длительный срок, и оправданы ли муниципальные ограничения с точки зрения жилищной доступности?
Перед исследователями стояло несколько конкретных задач. Важно было измерить реальный эффект от введения новых правил и разделить весь арендный бизнес на две категории. К первой относится профессиональный бизнес, когда квартиры и дома круглый год сдаются только туристам, причем часто целыми компаниями. Ко второй относится обычный домашний шеринг, когда хозяева делят с постояльцами комнату или пускают их на время своего отъезда. Ученые хотели проверить, как именно запреты влияют на каждое из этих направлений по отдельности.
Также авторы стремились выяснить, выходят ли последствия реформы за границы одного района, чтобы понять, устроен ли рынок недвижимости локально или как единый организм на уровне всего мегаполиса.
Наконец, ученые планировали разложить общее влияние туристической аренды на три разных канала. Первый — это канал предложения, при котором квартиры полностью уходят с долгосрочного рынка в посуточный. Второй — канал спроса, когда инвесторы начинают активно скупать жилье ради заработка на туристах. Третий канал связан с гибкостью цен, когда владельцы недвижимости охотнее поднимают плату прежним жильцам, так как наличие альтернативы в виде посуточной сдачи избавляет их от страха перед простоем квартиры в случае съезда арендатора.
На сколько снизились цены после ограничений
Авторы собрали уникальный по охвату массив данных за 2017–2022 годы с дополнительным охватом до 2023 года для расчета итоговых эффектов, объединив четыре источника: данные о средней арендной плате и свободной недвижимости от Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC, канадское государственное ипотечное и жилищное госагентство), данные об активности Airbnb от консалтинговой компании AirDNA, социально-демографические данные из переписи населения Канады 2021 года и собственноручно собранную базу данных о муниципальных регуляциях КСА по всей стране.
Из всех типов регулирования авторы сознательно выбрали именно требование об «основном месте проживания», так как оно однозначно нацелено на ограничение коммерческой КСА (в отличие, например, от налоговой политики или зонирования, у которых связь с арендой не так прямолинейна). Кроме того, оно оказалось наиболее распространенной формой жесткого регулирования в Канаде. В итоговую выборку попали 798 районов в провинциях, где хотя бы однажды вводилось такое регулирование (Британская Колумбия, Онтарио, Нью-Брансуик, Квебек), 38 городов и 309 «затронутых» районов.
Главная новинка исследования — это особый математический метод, который ученые Каллауэй и Сант-Анна придумали в 2021 году.
Обычно в таких работах используют классический подход (он называется «метод разности разностей»), но у него есть огромный минус. Его результаты неверны, если города вводят правила не одновременно, а вразнобой, и если эффект от этих правил в разных местах проявляется с разной скоростью. Новый же метод отлично справляется с этой рассинхронностью. По логике авторов, сам по себе запрет на аренду никак не может напрямую поднять или опустить цены на жилье в городе, он действует как внешний толчок. Сначала закон заставляет закрывать объявления на сайтах бронирования, а уже из-за этого меняется стоимость долгосрочной аренды. Благодаря такому подходу исследователям удалось установить именно причинно-следственную связь вместо простого совпадения.
Главное условие для работы такого метода заключается в том, что до введения запретов цены на жилье в разных районах должны были меняться одинаково, двигаясь параллельно друг другу. Авторы проверили это условие с помощью специального графика и доказали, что до начала реформы никакой разницы в поведении цен в будущих регулируемых и нерегулируемых зонах действительно не было, а значит, выбранному математическому подходу можно полностью доверять. Помимо этого основного инструмента, исследователи подключили дополнительную пространственную модель, которая учитывает, что соседние районы всегда влияют на рынок недвижимости друг друга. Если главный метод исследования способен показать лишь общий итог и доказать, что закон в целом повлиял на цены, то эта вспомогательная модель позволила заглянуть внутрь процесса и разложить его на запчасти.
С помощью пространственной модели авторы смогли детально разобраться, через какой именно канал произошло изменение: из-за сокращения предложений, падения спроса или из-за медленной адаптации самого рынка к новым условиям.
Финальные расчеты исследования принесли несколько важных результатов. Введение жестких правил действительно снизило стоимость долгосрочной аренды для местных жителей примерно на 10 % от стандартного рыночного разброса по сравнению с ситуацией, если бы никаких запретов не вводилось вовсе, — и этот результат математически максимально точен.
Во-вторых, ограничения предсказуемо и сильно ударили по самому рынку краткосрочной аренды, так как количество объявлений от мини-отелей сократилось на 25 %, а предложений от обычных собственников — на 20 %. При этом сами цены на посуточную аренду для туристов практически не сдвинулись с места, что тоже вполне логично, ведь стоимость ночи на сайтах бронирования зависит от общего туристического потока и конкуренции с крупными гостиницами, а не только от локальных городских запретов.
В абсолютных деньгах эффект заключается в том, что через год после введения регулирования аренда в затронутых районах была в среднем на 24 канадских доллара (на 1,7 %) ниже, чем без регулирования, а к 2023 году разница выросла до 55 долларов (3,3 %), то есть эффект усиливается с течением времени, что авторы связывают с постепенным улучшением механизмов контроля и принуждения к исполнению регуляций муниципалитетами.
Влияние ограничений на соседние районы
Особенно интересен блок про пространственные «переливы» эффекта. Авторы обнаружили, что снижение ренты наблюдается не только в районах, где введено регулирование, но и в соседних незатронутых районах (примерно через два года после введения регуляции у соседей), причем это сопровождается параллельным снижением листингов КСА и там. Это очень важная находка, ведь она опровергает популярное мнение о том, что запреты в одном месте просто вытесняют туристическую аренду в соседние, нерегулируемые районы. Если бы это было так, цены у соседей сразу же поползли бы вверх, однако исследование доказывает обратное. Рынки жилья работают как единый организм на уровне всей большой городской агломерации, не делясь на отдельные изолированные районы. Когда авторы математически убрали из расчетов все общие для региона колебания цен, эффект от запретов заметно уменьшился — и все равно остался видимым.
При этом вспомогательная пространственная модель подтвердила догадки ученых лишь наполовину. Она четко доказала, что сильнее всего с ростом цен связана профессиональная сдача жилья: когда квартиры массово уходят с рынка к туристам, аренда для местных жителей предсказуемо и сильно дорожает. Также подтвердился и тот факт, что цены на долгосрочное жилье медленно подтягиваются за высокими доходами от посуточных объявлений.
А вот влияние обычной домашней аренды, когда люди просто сдают комнату, так и осталось в серой зоне. Цифры показывают, что эта связь вроде бы есть, но с точки зрения строгой математики она настолько слабая и неточная, что этот аргумент нельзя считать железно доказанным.
В макроэкономическом масштабе авторы оценивают, что сужение объектов аренды до принципиального места проживания владельцев в совокупности сэкономило канадским арендаторам около 192,4 миллиона долларов в месяц в 2023 году с учетом эффекта «переливов» в соседние районы. В то же время доходы хозяев из списка Airbnb в октябре 2022 года составили лишь 2,4 % от общего объема арендных платежей на рынке долгосрочной аренды в тех же городах, что авторы используют как аргумент в пользу правдоподобия найденного эффекта. Относительно небольшой по выручке сегмент рынка способен заметно влиять на цены во всем остальном рынке через эффекты предложения.
Что оказывает большее влияние на стоимость аренды
Таким образом, исследование эмпирически подтверждает опасения активистов и местных властей по поводу влияния Airbnb на арендную плату, а конкретный регуляторный инструмент (ограничение по основному месту жительства) действительно работает как мера повышения доступности жилья, причем его эффект со временем усиливается и распространяется за пределы непосредственно регулируемой территории.
Это значимый вклад в дискуссию о городской политике: исследование дает количественную, причинно обоснованную, а не просто корреляционную, оценку эффекта регулирования, что встречается в академической науке не так уж часто.
С теоретической точки зрения, исследование помогает лучше понять, как именно краткосрочная аренда влияет на обычный рынок жилья. Авторы разложили весь этот процесс на три отдельных направления.
Они на цифрах доказали, что сильнее всего на рост цен влияют два фактора. Первый — это когда коммерческие компании массово забирают квартиры с рынка под постоянную сдачу туристам, и второй — когда цены на долгосрочную аренду начинают медленно подтягиваться за высокими доходами от посуточной сдачи.
Вместе с тем обычная «домашняя аренда», когда люди просто сдают комнату или уезжают на выходные, на общую ситуацию почти не влияет.
Критические замечания
Сами Вахсмут и Сент-Илер предлагают развивать эту тему дальше и намечают несколько направлений. По их мнению, нужно глубже изучить, почему цены на долгосрочную аренду в связи с ограничениями меняются — но так медленно и неохотно. С другой стороны, высокий спрос на краткосрочную аренду в долгосрочной перспективе может, как ни странно, подтолкнуть застройщиков создавать новое жилье: в подтверждение этой мысли авторы ссылаются на примеры, когда жесткие регламенты приводили к тому, что в городах выдавали больше разрешений на строительство.
Исследователи подчеркивают, что любые запреты на сдачу квартир работают только в связке с жестким контролем, ведь нужна обязательная регистрация всех арендодателей, реальные ресурсы на проверки и штрафы, а также соглашения с самими онлайн-платформами о передаче данных.
Кроме того, при всей методологической добротности работы, несколько моментов остаются недостаточно проясненными. Авторы используют данные только по Airbnb (через AirDNA), полностью исключая другие платформы КСА (Vrbo, Booking.com и т. д.), и сами признают, что это делает оценку общей выручки КСА заниженной. Они не обсуждают, насколько это может искажать оценку эффекта регулирования, если другие платформы реагируют на местные ограничения по-другому.
Кроме того, серьезные вопросы вызывают сами исходные данные и возможность применить эти выводы на практике. Дело в том, что в статистике по малым канадским городам изначально было много пробелов. Чтобы выровнять картину, авторы самостоятельно заполнили эти пустоты расчетными значениями, но все детали этой процедуры спрятали в скрытые дополнительные материалы. Наконец, остается открытым вопрос, насколько канадский опыт применим к остальному миру.
В Канаде правила аренды сильно привязаны к местным городским законам. Сработают ли эти методы в странах, где жилищная политика устроена совершенно иначе и регулируется на уровне всего государства?