Глобальный жилищный кризис, или Право на жилье
Ежегодно в первый понедельник октября мы отмечаем Всемирный день архитектуры. Учрежденный Международным союзом архитекторов (UIA) в 1985 году, он совпадает со Всемирным днем ООН-Хабитат. Не случайно заглавная тема Всемирного дня в этом году — «Жилье — это право человека. Постройте его» и «Достойное жилье для всех»: отчет ООН-Хабитат 2026 года посвящен глобальному жилищному кризису. Который достиг такого масштаба, что его необходимо рассматривать как один из важнейших вызовов современности. Таким образом Союз призывает архитекторов выходить за рамки проектной практики: участвовать в обсуждениях жилищной политики и доступного жилья, делиться знаниями и лучшими практиками, а также развивать образовательные программы, которые подготовят будущие поколения к решению жилищных проблем. Серию публикаций об адекватном и доступном жилье начинаем с краткого обзора 300-страничного документа ООН-Хабитат.
Жилье как основа целей устойчивого развития
В современном интеллектуальном дискурсе о векторах мирового развития жилье все чаще рассматривается не как тривиальное физическое убежище, но как фундаментальная детерминанта человеческого благополучия, предопределяющая саму возможность доступа к качественному образованию, современным системам здравоохранения и эффективным механизмам социальной мобильности. Опираясь на положения отчета World Cities Report 2026, эксперты ООН-Хабитат настойчиво позиционируют жилищный сектор как своеобразную «крышу» Целей устойчивого развития. Таким метафорическим образом подчеркивается, что без укрепления жилищного «фундамента» все «здание» стабильности в мире рискует коллапсировать под тяжестью накопленных социальных противоречий.
Авторы отчета приходят к выводу, согласно которому именно доступность проживания выступает связующим звеном между здоровьем нации и ее экономическим потенциалом, превращая индекс доступности жилья (AHI, affordability housing index) из статистического упражнения в лакмусовую бумажку государственного суверенитета.
Приводимые в исследовании данные мониторинга демонстрируют, как утверждают его составители, прямую корреляцию между высокими показателями AHI и снижением младенческой смертности, а также ростом ВВП на душу населения. Впрочем, сама природа этой корреляции остается в документе недостаточно проблематизированной, что открывает пространство для методологической критики.
Масштаб проблемы и вопрос сопоставимости данных
Как указывают в отчете, масштаб текущего кризиса, достигшего в 2026 году критической точки, поражает воображение своей беспрецедентностью, ведь сегодня около 3,4 миллиарда человек, то есть почти половина населения планеты, лишены адекватных условий проживания.
человек живут без безопасного, защищенного и адекватного жилья
человек проживают в трущобах и неформальных поселениях
единиц составил мировой дефицит жилья в 2023 году
человек потеряли жилье в 2024 году из-за войн, преследований, насилия, нарушений прав человека и природных катастроф
Столь катастрофическая ситуация возникла не внезапно, а стала результатом долгосрочной инерции прошлых десятилетий. Авторы считают, что отказ от социального строительства жилья не смог совладать с темпами стремительной урбанизации. Инерционность систем государственного управления в сочетании с макроэкономическим давлением привела к тому, что жилищный вопрос превратился в один из самых трудноразрешимых вызовов XXI века и требует глубокого переосмысления самих принципов городского существования. Для понимания контуров будущего необходимо детально проследить эволюцию мысли ключевого «архитектора» глобальной жилищной повестки — а именно программы ООН-Хабитат.
Эволюция программы ООН-Хабитат и пределы ее влияния
Рассматривая историческую ретроспективу деятельности ООН-Хабитат за последние 50 лет, аналитики выявляют сложный путь трансформации — от первых глобальных саммитов 1970-х годов до принятия Новой программы развития городов, которая зафиксировала отход от жестких рыночных моделей владения. Если ранее, в рамках Целей развития тысячелетия (включали в себя сокращение масштабов крайней нищеты, снижение детской смертности, борьбу с эпидемическими заболеваниями, а также расширение всемирного сотрудничества ради развития), акцент делался преимущественно на количественных показателях возведения стандартных жилых единиц, то к 2026 году приоритеты, по мнению составителей отчета, сместились. Теперь предлагается признать многообразие форм владения и необходимость модернизации жилья, что называется, in situ («на месте»), то есть осуществляемой непосредственно на местах без разрушения сложившихся социальных связей.
Важной вехой на этом пути авторы называют создание в 2023 году Межправительственной экспертной рабочей группы по вопросам доступного жилья, чья деятельность подчеркивает возврат государства к роли активного регулятора, способного противостоять диктату спекулятивного капитала.
Здесь, впрочем, остается открытым вопрос о том, насколько подобная институциональная архитектура реально способна влиять на национальные правительства в условиях растущей геополитической фрагментации и ослабления многосторонних механизмов (отчет обходит стороной проблему ограниченной правовой обязательности рекомендаций ООН-Хабитат для государств-членов). Помимо этого, отчет не учитывает критику экономистами ограничения ввода жилья местными, региональными и национальными регуляторными механизмами, что также может вызывать жилищный дефицит.
Восемь измерений доступности жилья и их «слепые зоны»
Методология оценки доступности жилья, описанная в отчете 2026 года, основывается на синтезе семи классических измерений, определенных комитетом ООН по экономическим, социальным и культурным правам, к которым составители добавили восьмой элемент, связанный с экологической устойчивостью. В рамках этого комплексного подхода правовая защищенность владения, гарантирующая безопасность от произвольных выселений, увязывается с наличием базовых услуг (таких как чистая вода и управляемая канализация), доступ к которым, по утверждению авторов, до сих пор ограничен для миллиардов людей.
Ценовая доступность трактуется в документе как состояние, при котором расходы на жилье не подрывают удовлетворение других жизненно важных потребностей. Тогда как физическая пригодность строения должна обеспечивать защиту от климатических угроз и опасностей обрушения.
Инклюзивность, учитывающая нужды пожилых людей и лиц с ограниченными возможностями, дополняется фактором местоположения, обеспечивающим связь с рынком труда, а также культурной адекватностью архитектурных форм.
Включение же экологического параметра авторы обосновывают суровой реальностью климатической турбулентности, требующей от жилища не только защищать человека, но и минимизировать давление на биосферу.
Подобный нормативный каркас, обладая бесспорной полнотой, оставляет за рамками анализа несколько существенных измерений. Среди них — асимметрия имущественных прав, ограничивающая возможности женщин в большинстве правовых систем глобального Юга; цифровая инфраструктура жилища, ставшая после пандемии не менее значимой, чем водопровод; а также влияние удаленной занятости на пересмотр критерия «местоположения», поскольку связь с рабочими местами перестает быть исключительно физической.
Анатомия дефицита и финансовой обремененности
Анатомия кризиса 2026 года, раскрываемая в отчете через призму сравнительной статистики, обнажает, по утверждению авторов, тревожные тренды, демонстрирующие неспособность текущих темпов строительства угнаться за демографическими изменениями. Глобальный дефицит жилья увеличился с 251 миллиона единиц в 2010 году до 288 миллионов в 2023-м. Особую остроту ситуации придает, согласно приводимым данным, экспоненциальный рост стоимости жизни, проявляющийся в том, что соотношение медианной цены жилья к доходу выросло с 9,5 в 2010 году до 11,2, а в регионах Центральной и Южной Азии — до 16,8.
Мир столкнулся с феноменом финансовой обремененности домохозяйств, при котором 44 % арендаторов во всем мире отдают более 30 % своего заработка за крышу над головой, причем в Африке к югу от Сахары эта цифра достигает 55 %.
Будучи интерпретируемой авторами как доказательство превращения аренды в инструмент перманентного обеднения, такая статистика тем не менее заслуживает осторожной интерпретации. Поскольку порог в 30 % дохода, унаследованный от американской жилищной политики середины XX века, плохо соотносится со структурой потребления беднейших домохозяйств, для которых даже меньшая доля расходов оказывается удушающей. Тогда как для обеспеченных групп превышение этого порога не означает реального стресса.
За рамками анализа остаются также вопросы о том, как кризис проявляется в стремительно стареющих и сокращающихся обществах вроде японского, южнокорейского или восточноевропейских, где жилищное предложение нередко превышает спрос, формируя зеркальную проблему заброшенности и обесценивания, которая не вписывается в заданный авторами нарратив дефицита.
Пять «всадников» кризиса
Приведенные цифры служат, согласно логике отчета, предвестниками появления пяти фундаментальных вызовов, «вспарывающих» социальную ткань современного мегаполиса подобно всадникам апокалипсиса. Первым из них исследователи называют «финансиализацию» жилья, понимая под ней процесс превращения домов из базового права человека в абстрактные инвестиционные активы, что ведет, по их мнению, к вытеснению коренного населения на периферию в угоду интересам крупного бизнеса.
Вторым вызовом обозначена скрытая эпидемия принудительных выселений, жертвами которых, согласно данным ООН-Хабитат, в период с 2003 по 2023 год стали не менее 64 миллионов человек. Причем эти действия, как полагают авторы, цинично оправдывались необходимостью создания образа «городов мирового класса» или проведения статусных международных мероприятий.
Третьим вызовом названа трагедия вынужденного переселения, поскольку к 2024 году число перемещенных лиц достигло, по приводимым оценкам, рекордных 133 миллионов, из которых 123,2 миллиона стали жертвами конфликтов и преследований, а 9,8 миллиона — климатических катастроф.
Четвертый и пятый вызовы, касающиеся деградации жилой среды, подводят составителей отчета к тезису, что неформальные поселения должны восприниматься не как градостроительный провал, а как ресурс, требующий легализации и интеграции в городскую инфраструктуру через механизмы соучастия сообществ.
Подобное изменение рамки рассмотрения, будучи концептуально продуктивным, оставляет тем не менее без ответа несколько практических проблем. Как именно осуществлять легализацию в условиях правовых систем, исторически выстроенных вокруг абсолютного характера собственности? Каким образом примирять интересы существующих жителей с правами формальных землевладельцев, чьи претензии обходятся в отчете относительно деликатным молчанием? Кроме того, разрушение жилья в результате продолжающихся в мире вооруженных конфликтов формирует особый класс жилищных потерь.
Климатический фронтир: жилье как главный драйвер и жертва
Центральным звеном цепи угроз авторы делают климатический фронтир, где жилье играет, согласно их интерпретации, парадоксальную двойственную роль. Оно выступает одновременно драйвером глобального потепления — и его главной мишенью. Строящиеся здания, на долю которых приходится 37 % общемировых выбросов углекислого газа (причем жилой сектор генерирует от 17 до 21 % от общего объема), оказываются, как утверждается, мощным фактором изменения климата, тогда как сами постройки становятся первыми жертвами стихийных бедствий.
По прогнозам авторов отчета, к 2040 году климатические катастрофы уничтожат около 167 миллионов домов по всему — преимущественно в прибрежных городах.
При этом строительный сектор, генерирующий 13 % мирового ВВП и обеспечивающий занятость 280 миллионов человек, обладает, по убеждению авторов, колоссальным потенциалом для осуществления «справедливого перехода», который мог бы быть реализован посредством внедрения низкоуглеродных технологий и использования местных материалов. Речь, например, о бамбуке и самане, которые упоминаются в отчете в связи с опытом общинного строительства на Филиппинах и в Индонезии.
Подобные практики, позволяющие снижать выбросы и одновременно делать жилье доступнее за счет сокращения логистических издержек, действительно заслуживают внимания. Хотя вопрос о масштабируемости традиционных материалов в условиях стремительной урбанизации мегаполисов с многомиллионным населением в отчете проработан недостаточно подробно.
Окно возможностей, по мнению исследователей, ограничено, поскольку 60 % зданий, необходимых человечеству к 2050 году, еще не построены, и действия ближайшего десятилетия определят климатический профиль цивилизации на столетия вперед.
В этой картине мира заметно недооцененной выглядит проблема выброшенного в атмосферу углерода уже существующего жилого фонда, реконструкция которого может оказаться экологически предпочтительнее нового строительства — даже с использованием прогрессивных материалов.
Социальная функция земли и пределы экстраполяции моделей
Системная трансформация жилищной политики, к которой призывает отчет 2026 года, требует, как формулируют его авторы, возвращения к концепции «социальной функции земли», предполагающей приоритет общественного интереса над частнособственническими претензиями. Приводимые в документе примеры успешных стратегий, среди которых выделяются модель социального жилья в Вене, обеспечивающая долгосрочную доступность через муниципальный контроль, и финский подход Housing First, показавший определенную эффективность в искоренении бездомности, демонстрируют, что прогресс возможен при наличии политической воли и предсказуемого финансирования. Опыт Бразилии, использующей «Специальные зоны социального интереса» для закрепления прав беднейших слоев населения на землю, дополняется в отчете упоминанием программы «Minha Casa, Minha Vida», иллюстрирующей масштабные усилия государства по субсидированию строительства (хотя сами авторы признают сопутствующие вызовы в части качества городской среды).
Случай общинного земельного траста Caño Martín Peña в Пуэрто-Рико подается как подтверждение тезиса, что передача юридической власти над территорией организованным жителям становится надежным щитом против джентрификации и выселений.
Описание этих кейсов, будучи полезным с точки зрения политического воображения, страдает определенной схематичностью, поскольку в отчете не прорабатывается вопрос об условиях, при которых венская или финская модели могут быть перенесены в страны со слабым налоговым потенциалом, высоким уровнем недоверия или отсутствием традиции муниципального землевладения. Не обсуждается и фискальная устойчивость подобных программ в условиях растущей долговой нагрузки развивающихся государств и отдельных городов и регионов.
Открытые вопросы и приглашение к дальнейшему диалогу
В конечном итоге авторы отчета настаивают на том, что преодоление глобального тупика невозможно без создания многоуровневых систем управления, в которых местные сообщества получали бы механизмы управления ресурсами и городским планированием. Внедрение инклюзивных финансовых инструментов — наподобие микрофинансирования постепенного строительства и арендных субсидий — рассматривается составителями как предпочтительная альтернатива исключительной ориентации на ипотечное кредитование (доступное, как они пишут, лишь обеспеченным слоям).
Резюмируя свою позицию, авторы подчеркивают, что действия ближайших лет определят, станет ли жилье фундаментом всеобщей стабильности или превратится в неиссякаемый источник острой уязвимости и социальных потрясений. Поэтому признание права на доступное жилье императивом государственной безопасности и социальной справедливости становится, по их убеждению, единственным путем к городам, которые могли бы служить надежным убежищем для каждого.
Завершая этот краткий обзор, имеет смысл обозначить и темы, которые остаются за рамками внимания исследователей. Это и роль искусственного интеллекта и платформенных компаний наподобие Airbnb в перераспределении жилого фонда; влияние демографического перехода и сокращения населения в значительной части мира на структуру спроса; последствия миграционных политик принимающих стран для жилищного рынка; вопрос о том, как примирить необходимость плотной застройки, продиктованную климатической повесткой, с критерием достаточной площади и приватности, без которого жилье не может считаться доступным.
Поднимая столь масштабные проблемы, отчет World Cities Report 2026 формулирует амбициозную повестку, и именно осознание ее внутренних конфликтов и неотрефлексированных предпосылок склоняет относиться к документу не только как к фиксации кризиса, а как к приглашению к дальнейшему диалогу.
Доклад ООН-Хабитат описывает жилищный кризис как комплексное явление, одним из ключевых проявлений которого стало снижение доступности жилья: в среднем по миру стоимость покупки выросла с 9,3 до 11,2 годовых доходов семьи. Для России это тоже актуально: согласно экспертно-аналитическому докладу «Жилье будущего и Будущее жилья 2026», за пять лет жилье подорожало примерно вдвое при росте реальных доходов менее чем на 20 %. Поэтому качество жилья все чаще определяют не метраж и цена, а среда, инфраструктура и расходы на содержание. Отсюда и интерес к энергоэффективности, которую нужно закладывать на этапе проектирования: на здания и строительство приходится не менее 37 % глобальных выбросов парниковых газов. Задача девелопера — закладывать энергоэффективные решения в каждый проект, а задача рынка и регуляторов — сделать их экономически устойчивым стандартом.
Ведущий менеджер по развитию продукта Группы «Самолет», выпускница программы Архитекторы.рф 2021 года
Вещи, о которых говорится в докладе, случились не вчера. Озвученные проблемы, их перспективы и решения повторяются Хабитатом еще с 1980-х. Все это копится и превращается в огромный ком.
Все мы знаем про неконтролируемые разрастания городов (sprawl), и хотя в России нет классической проблемы субурбии, есть повторение микрорайонной модели. Частично это превращается в инструмент «контролируемого» разрастания в угоду застройщикам. Разрастание происходит не только по горизонтали, но и по вертикали, и это куда более серьезный вызов. Случайные всплески плотности на периферии наших крупных городов не подкрепляются транспортом или рабочими местами. Резкое снижение плотности проектов в отдаленных и не связанных районах — одна из неизбежных перспектив. Крупные проекты не должны реализовываться без обеспечения общественным транспортом. Поэтому так важно внедрение TOD, и не просто внедрение, а формирование бесшовности на уровне объектов, которая сейчас часто упирается в юридические проблемы. Создание уникальных зон в городе, где возможно было бы внедрение всех 5D из классической концепции TOD: плотность (density), смешанное землепользование (diversity), дизайн, доступность точек притяжения (destination accessibility) и близость к транспорту (distance to transit). Для оценки того, как реально работают транспортные узлы и общественные пространства, необходимо внедрение post occupancy evaluation. Это позволит корректировать бесшовность среды на основе реальных паттернов поведения пользователей, превращая проект в функциональную систему.
Вторая актуальная для России проблема — тотальная коммерциализация рынка жилья. Особенно ощущается сегодня в разрыве между спросом и предложением, который сформировался после отмены субсидий. Часть городов, переживавших строительный бум (Новосибирск, Тюмень, Екатеринбург), сильно сбавили свои темпы. В Новосибирске полная реализация уже построенных объектов произойдет минимум через 4 года. Среднемесячные темпы сбыта упали на 36 % за прошедшие 4 года. Только совместные усилия девелоперов и властей могут поменять эту ситуацию — необходим более гибкий подход к реализации недвижимости, чем квартира-товар и квартира — квадратные метры. Квартира должна быть вынута из полностью рыночной плоскости. Разнообразие форм собственности также может помочь в доступности жилья — особенно это касается долгосрочной аренды земли/квартиры.
Третья проблема не ощущается и по сути своей невидима, но тем и особенно страшна — углеродные выбросы. В Европе сегодня это до 30 % выбросов от строительных работ, при всех экологических законах ЕС. В России же очень слабо развита переработка строительных материалов и использование новых переработанных. Энергоэффективность рассматривается только в новостройках — например, Брусника в 2021 году получила сертификат BREEAM на один из своих домов, но о полноценной санации существующего жилого фонда речи не идет.
Больше всего от теплопотерь страдают панельные дома, в которых живет около 35 % россиян. В рамках капитального ремонта можно было бы устранить большинство проблем, не прибегая к сносу (возвращаемся к вопросу о переработке). Здесь открывается поле для НИОКР — разработки новых строительных материалов для термомодернизации и цифровых методов управления стройкой, которые позволят снизить углеродный след при реконструкции.
Переход от парадигмы «снос — строительство» к «реновация + научный подход» — это единственный способ снизить антропогенную нагрузку.
Руководитель группы развития продукта мастер-плана Брусники, выпускник программы Архитекторы.рф 2024 года
Для российских городов я бы выделила две взаимосвязанные проблемы: возможность семьи позволить себе жилье и доступность городской инфраструктуры по месту проживания. Стоимость квартиры или ежемесячный платеж — лишь часть этой оценки. Важно, сколько затем семья тратит на содержание жилья, поездки, доступ к образованию и другим необходимым услугам. Более дешевая квартира может оборачиваться дорогой повседневной жизнью, если район требует постоянного использования автомобиля и многочасовых поездок. Поэтому мне близка мысль доклада о том, что жилищный вопрос необходимо рассматривать в масштабе города, учитывая связь дома с работой, школами, медициной и общественными пространствами.
На мой взгляд, необходимый сдвиг в подходах — проектировать жилую среду исходя из повседневных потребностей человека на разных этапах жизни. Может ли ребенок безопасно дойти до школы, подросток — найти место для самостоятельного общения, пожилой человек — выйти на прогулку и пользоваться районной инфраструктурой? Доступ к природе, удобные пешие маршруты, места для отдыха и общения должны становиться базовыми характеристиками жилья разных ценовых сегментов. При этом качество среды нужно оценивать и после заселения: насколько удобно ею пользоваться, сколько стоит ее содержание и сохраняется ли она со временем.
Роль девелопера я вижу в том, чтобы связывать строительство жилья с развитием полноценной городской среды. Уже на этапе мастер-плана важно согласовывать с городом сроки появления транспорта и социальной инфраструктуры, продумывать связи с соседними районами, определять будущих владельцев и операторов общественных пространств. Это позволяет сделать обещанное качество жизни конкретным и проверяемым. Для расширения доступности также нужны разные жилищные решения, включая долгосрочную аренду и проекты с государственным участием. Здесь необходима совместная работа: девелопер отвечает за проектные решения и реализацию своих обязательств, а государство и муниципалитеты — за условия, инфраструктуру и адресную поддержку тех, чьи жилищные потребности рынок самостоятельно не обеспечивает.
Руководитель направления «Городская среда» ГК А101, выпускница Архитекторы.рф 2019/2020