Александр Лукьянов: «Цифровые инструменты развития территорий: мастер-план как датасет»
В градостроительных проектах все активнее применяются новые цифровые технологии. Этим занимаются и частные компании, и органы власти (один из первопроходцев — правительство Сахалинской области). Применение «цифры» позволяет быстрее проводить анализ и проектирование, принимать более эффективные решения. В перспективе — переход к управлению городами на основе «живых данных», когда мастер-планы превращаются из статичных документов в динамические цифровые модели, объединяющие демографию, экономику и инфраструктуру.
Темы цифровизации градостроительной деятельности, сервисов будущего и цифровых мастер-планов активно обсуждались на сессиях ДОМ.РФ на АРХ Москве. О главном на этих дискуссиях «Среде для жизни» рассказал генеральный директор «ДОМ.РФ Технологии» Александр Лукьянов.
Что дает «цифра»?
Мы в «ДОМ.РФ Технологии» понимаем, что новые цифровые технологии являются сегодня основой для развития градостроительной отрасли. В проектах развития территории нам важно быть data-driven, то есть принимать решения на основе реальных данных, а не интуиции или экспертных оценок. Как живет территория, каков профиль живущего там человека, какие магистрали и здания на ней появятся — все это должно быть оцифровано. И тогда принимаемые решения по развитию территории будут взвешенными.
Генеральный директор «ДОМ.РФ Технологии»
Итак, зачем нужна цифровизация в градостроительной сфере? Отмечу несколько эффектов.
Первый — повышение комплексности и системности планирования, обоснованности принятия стратегических решений: когда они принимаются на основе данных, это увеличивает их эффективность.
Второй эффект — прозрачность и рост доверия. Доверие к городскому управлению может повышаться за счет упрощенного доступа и наглядности информации, на основе которой принимаются решения. В то же время снижение неопределенности и упрощение административных процедур повышает инвестиционную привлекательность территории.
Также важно, что в большинстве случаев жители могут реально участвовать в принятии решений по развитию территорий только через цифровые инструменты.
Третий эффект — общее повышение согласованности между всеми участниками процесса. Появление единого информационного поля для принятия решений снижает межведомственные разногласия: упрощается общая координация проекта, увеличивается скорость согласований.
Четвертое — эффективность операционного управления. Когда есть цифровой двойник и цифровые инструменты, то кардинально упрощается мониторинг и контроль принятых решений. Появляется и адаптивность к изменениям: они очень быстро фиксируются, можно оперативно просматривать различные варианты и выбирать из них оптимальные.
Замечу, что большие данные и ИИ — это не замена планированию как таковому. Они лишь совершенствуют его. Может быть, когда-нибудь технологии совершат большой рывок вперед и даже заменят человека, но сейчас мы далеки от этого.
Решения все равно должны принимать люди со знаниями и опытом. Ожидания, что большие данные и цифровизация автоматически приведут к правильным решениям, ошибочны.
ТИМ и искусственный интеллект
Две основные технологии, которые прямо сейчас наиболее востребованы в отрасли, — это технология информационного моделирования (ТИМ) и искусственный интеллект (ИИ).
В области ТИМ прогресс стабильный и идет поступательно: на данный момент на ТИМ перешло уже 47 % застройщиков. Технология позволяет сократить ошибки проектирования на 80 %, повысить точность расчета объемов работ на 45 %, а также избежать половины неточностей при работе с документами.
Но на этом плюсы не исчерпываются. Для нас еще важно, что ТИМ дает дополнительные данные и позволяет сформировать «цифровые двойники» зданий.
Появляется возможность совместить объектовые данные с пространственными — так мы получаем основу для создания динамической виртуальной копии физического пространства, что в перспективе станет уже основой для роботизации наших городов.
Когда мы говорим про ИИ в градостроительстве, надо понимать, что прямо сейчас он нужен не столько для расчета экономических эффектов, сколько для быстрой генерации экспресс-мастер-планов конкретных земельных участков. ИИ позволяет быстро перебрать некоторое количество вариантов и выбрать лучший по ряду показателей. Можно быстро увидеть, как проект будет выглядеть, как он впишется в городской ландшафт. А дальше уже переходить к детальной проработке, в том числе и рассчитывать экономические эффекты — это тоже может быть сделано с использованием ИИ.
В 2025 году мы проводили большое исследование совместно со Сколково о том, насколько ИИ проник в строительную отрасль. Тогда мы отметили, что в 17 % цифровых инструментов в строительстве уже применяется ИИ. Сейчас этот показатель намного больше.
По нашему прогнозу, более половины девелоперов полноценно внедрят искусственный интеллект в свои бизнес-процессы уже к 2028 году.
На сегодняшний день это в основном пилотные форматы. Но фактически внедрение искусственного интеллекта уже произошло — при принятии большинства решений в том или ином формате используются технологии ИИ. ИИ уверенно входит в строительную отрасль и становится неотъемлемой частью цифровых инструментов для развития территорий.
Интероперабельные данные как мечта
Важно сказать и про данные. Их «качество» всегда важнее «объема». Гнаться за тем, чтобы собрать все данные мира, абсолютно не стоит: они действительно быстро устаревают, к тому же не всем данным можно доверять. Задача формирования качественного датасета — одна из ключевых в рамках развития ИИ.
Если бы у меня была волшебная палочка, я бы пожелал, чтобы все данные были интероперабельными, то есть связанными друг с другом и завязанными на общие процессы. Это решило бы много проблем.
Откуда брать данные? Государство имеет большие датасеты. И как регулятор оно должно задавать некие рамки качества и даже выступать заказчиком конкретных решений. Но надо понимать, что поставщиками данных зачастую являются частные компании. Поэтому нам нужен симбиоз, когда частный сектор подхватывает государственные стандарты и становится эффективным поставщиком данных, которые работают по четким правилам в публичных интересах.
В настоящий момент в России и мире не все территории одинаково оцифрованы. Где-то данных явно недостаточно, и при планировании территорий это цифровое неравенство надо учитывать. В то же время работу надо организовать так, чтобы доступ к информации и принятым решениям был и у тех, кто с цифровизацией пока не на «ты».
Сервисы будущего
Какие новые продукты в области цифровизации мы ожидаем или готовим? Первый сервис — продукт, позволяющий стандартизировать предпроектную аналитику земли. В одном сервисе могут быть «упакованы» несколько сценариев использования земли, экспертное сопровождение и связка с проектным финансированием, которые помогут правильно подобрать площадку для экспонирования земельного участка.
Второй большой сервис связан с автоматизацией проектирования. Мы предлагаем инструменты для проверки эффективности проектных решений, включая посадку здания, оценку себестоимости проекта и моделирование спроса. У нас уже есть первые прототипы программного обеспечения, которое для конкретного земельного участка за счет перебора проектных решений (в том числе и на основе визуального контекста, и на основе цифр) дает понять, как это должно в итоге выглядеть.
Цифровых решений в проектировании в целом много, но ИИ используется в них мало — это и надо исправлять. Подбор посадки секций под заданную плотность, учет ограничений земельного участка, поиск оптимальной планировки этажей с учетом технического задания — все это можно и нужно автоматизировать.
Наконец, третий сервис по оценке эффективности разработанного проекта предназначен для службы заказчика. Это дополнительное верификационное звено должно способствовать еще более выверенному принятию решений.
Цифровая экосистема ДОМ.РФ
У нас в группе компаний выстроена серьезная цифровая экосистема, которая позволяет закрыть практически любые вопросы, связанные с цифровизацией отдельных этапов инвестиционно-строительного цикла.
Есть платформы для рынков многоквартирного и индивидуального строительства («Наш.дом.рф» и «Строим.дом.рф» соответственно). Есть сервисы по аналитике для принятия правильных решений — «Про Дома» и «АPI ЕИСЖС». Есть платформы по управлению строительством, по интеллектуальному распознаванию документов на основе ИИ. Большое внимание уделяется образовательным программам в рамках нашей «Академии ДОМ.РФ Технологии».
Всю экспертизу в области цифровизации мы замыкаем на консалтинговом центре «Эксперт.дом.рф». Через него мы комплексно смотрим на любую задачу — как выстроить оптимальный IT-ландшафт для каждого, кто участвует в стройке: и для девелопера, и для проектировщика, и для техзаказчика.
В зависимости от своих задач каждый участник получает в свое распоряжение именно те цифровые решения, которые помогут ему быть конкурентоспособным с компаниями-лидерами строительного сектора. Вся эта работа в том числе направлена на рост уровня цифровой зрелости всей отрасли.
Цифровой мастер-план как датасет
Ключевая задача при цифровизации городов — связать между собой сферы с разным уровнем цифровизации. Многое уже есть: ТИМ по жилищному строительству, потоки видеонаблюдения в общественных местах, интеллектуальные транспортные системы, цифровой ритейл и базовые «умные» сервисы для жителей. Нужно смотреть, что пока отсутствует, и постепенно это добавлять. Важно увидеть в целом, как все данные из этих систем можно использовать для общего планирования экономики территории.
Когда мы говорим про цифровой мастер-план, важно понимать, что это прежде всего живой документ. Это не просто распечатанный свод правил развития этой территории, а по большому счету это и есть большой датасет. Набор данных, описывающий, как территория живет прямо сейчас и какие у нее векторы развития.
Нормально, что где-то в этих данных есть вещи, условно «прибитые гвоздями»: элементы генплана, границы населенных пунктов, планирование объектов бюджетной инфраструктуры и др. Но есть и тактические составляющие, которые должны быть гибкими к принятию решений: как мы видим развитие этой территории в перспективе, какие определяем для нее цели и планы на конкретный промежуток времени. Эта часть может меняться, исходя из экономического контекста.
Таким образом, цифровой мастер-план в этой логике представляет собой «плавающую структуру» в виде датасета с понятными входными параметрами и адаптивными функциями в ходе реализации той или иной территории. В таком разрезе преимущества цифровизации очевидны: стратегический документ получает необходимую обоснованность и в то же время гибкость и непрерывную актуальность.