Юлия Солодовникова: «Комплексное развитие территорий — новые возможности и скрытые вызовы для девелоперов»
Комплексное развитие территорий (КРТ) достаточно быстро стало одним из ключевых инструментов создания комфортной городской среды нового качества, объединяя жилье, инфраструктуру, транспорт и общественные пространства в единую систему. Какие возможности открывают девелоперам использование механизмов КРТ, какие риски берут на себя участники таких проектов и как найти баланс между первым и вторым – об этом в своей колонке рассуждает руководитель Ассоциации REPA Юлия Солодовникова.
РЗТ-КОТ-КРТ
Современным мегаполисам нужна городская среда нового качества, которую может дать только системный подход к градостроительству, и комплексное развитие территорий (КРТ) предоставляет нам именно такие решения. КРТ как инструмент за короткое время обогнал по востребованности все предыдущие схемы: развитие застроенных территорий (РЗТ) и комплексное освоение территорий (КОТ). В столице сейчас реализуется более 200 проектов КРТ, в Подмосковье – более 260. По всей стране прорабатывается около 1200 проектов. В целом проекты КРТ предполагают строительство 215 млн м2 недвижимости.
Для девелоперов участие в таких проектах открывает новые перспективы, но вместе с тем оно сопряжено и с рядом сложностей, которые важно учитывать на старте. Являясь по своей сути Ассоциацией, объединяющей профессионалов в области недвижимости, и организатором Премии REPA, мы наблюдаем, какие из проектов КРТ оказываются востребованы рынком, какие бонусы получают девелоперы, но также видим и риски, которые могут возникнуть у застройщиков при использовании этого инструмента.
Преимущества: синергия масштаба и долгосрочная прибыль
КРТ позволяет девелоперам выйти за рамки строительства отдельных жилых комплексов или коммерческих объектов, предлагая рынку целостные решения. Создание полноценного микрорайона с собственной инфраструктурой — школами, поликлиниками, торговыми центрами и парками — значительно повышает привлекательность проекта для покупателей и инвесторов. В отличие от точечной застройки, где успех зависит от внешних факторов (например, наличия социальной инфраструктуры), в проекте КРТ девелопер сам формирует комфортную среду нового типа, контролируя ее качество и функциональность.
Еще одно преимущество проектов КРТ для девелопера — это возможность диверсификации рисков. Крупные проекты часто включают разные типы недвижимости: жилье эконом- и премиум-класса, офисы, торговые площади. Это позволяет гибко реагировать на изменения рынка: если спрос на одну категорию временно падает, доходы от других компенсируют потери. Кроме этого, коммерческие площади могут приносить стабильный доход даже после завершения продаж в жилой части, а управление общественными пространствами, торговой недвижимостью или паркингами способно стать отдельным направлением бизнеса.
Важную роль играют финансовые аспекты. Масштабные проекты КРТ нередко получают поддержку государства в виде льготного финансирования, налоговых послаблений или упрощенных процедур согласования. Например, участвуя в программах КРТ, девелоперы могут сократить издержки на подключение к коммуникациям или строительство инфраструктуры.
Сложно переоценить и репутационные выгоды. Успешная реализация проекта КРТ позиционирует девелопера как эксперта в создании современной городской среды, что усиливает доверие со стороны покупателей, властей и партнеров. Компании, продемонстрировавшие успешный опыт работы с комплексными проектами, получают приоритет в новых тендерах или партнерских программах, а их бренд ассоциируется с инновациями и устойчивым развитием.
Наконец, КРТ позволяет девелоперам закрепиться на перспективных, хотя и сложных территориях — например, бывших промышленных зонах или неосвоенных участках, расположенных в центральных районах и в среднем поясе. В некоторых случаях для девелопера это и более дешевый «входной билет» на новый строительный рынок: по схеме КРТ можно получить площадку намного дешевле, чем если приобретать земельный участок под застройку на рынке.
руководитель и управляющий партнер Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA
Таким образом, участие в проектах КРТ — это не просто строительство, а стратегия, которая позволяет девелоперам перейти от продажи квадратных метров к созданию ценности для городов и их жителей. Гибкость в управлении, умение работать с длинными деньгами и фокус на качестве среды становятся критически важными навыками, и те, кто ими овладевает, получают доступ к рынкам будущего, где спрос будет определяться не столько локацией, сколько продуманностью и развитостью пространства.
Сложности и риски: высокие входные барьеры и долгая окупаемость
Открывая перед девелоперами значительные перспективы, проекты комплексного развития территорий (КРТ) несут в себе и целый комплекс вызовов, способных превратить амбициозные планы в длительные финансовые обременения. Говоря о минусах подобных инициатив, важно понимать, что они проистекают не столько из самой концепции КРТ, сколько из масштабов, сроков и сложности координации всех участников процесса.
Одна из наиболее ощутимых трудностей – это колоссальная финансовая нагрузка на ранних этапах развития проекта. В отличие от точечной застройки, где инвестиции могут быть относительно небольшими и быстро окупаемыми, проекты КРТ обычно масштабны и требуют значительных вложений еще до начала строительства: в проектирование, инженерную подготовку территорий, создание инженерной и транспортной инфраструктуры. При этом сроки выхода на окупаемость могут сильно растягиваться, что создает серьезное давление на девелопера. Особенно чувствительной эта проблема становится в периоды политической турбулентности и экономической нестабильности, когда доступ к долгосрочному финансированию сокращается, а процентные ставки по кредитам высоки. В такие периоды экономика проектов КРТ может быть достаточно уязвимой.
Не менее сложным аспектом является согласовательная и бюрократическая волокита. Крупные проекты КРТ неизбежно затрагивают интересы множества сторон — от муниципальных властей и регуляторов до местных сообществ и экологических организаций. Каждый новый этап — от изменения вида разрешенного использования земель до утверждения транспортных схем — может столкнуться с непредвиденными задержками.
В некоторых случаях девелоперы сталкиваются с необходимостью пересматривать уже утвержденные проектные решения из-за изменения градостроительной политики или появления новых нормативных требований. Такие ситуации не только увеличивают сроки реализации, но и ведут к существенному росту затрат, особенно если речь идет о необходимости переделки уже выполненных работ.
Рыночные риски в проектах КРТ приобретают особую остроту. Длительный срок реализации делает практически невозможным точный прогноз спроса на различные типы недвижимости к моменту вывода продукта на рынок. Девелопер, начинающий проект в условиях дефицита офисных площадей, к моменту их завершения может столкнуться с перенасыщением сегмента.
Аналогичные проблемы возникают и с жильем — например, появление или закрытие льготных программ и изменение покупательской способности населения способны существенно скорректировать первоначальные расчеты. Неопределенности связаны и с законодательством: сегодня собственники квартир могут проголосовать и выйти из КРТ, в этом случае в проекте КРТ на оставшемся земельном участке может «потеряться экономика».
Управленческая сложность программ КРТ на порядок превышает стандартные девелоперские проекты. Координация множества подрядчиков, синхронизация этапов строительства разных объектов, обеспечение бесперебойной логистики на стесненной территории требуют высочайшего уровня профессионализма и отлаженных процессов. Малейшие сбои в этой отлаженной системе — задержки поставок материалов, кадровый дефицит или технологические ошибки — способны вызвать эффект домино, нарушая все сроки и параметры бюджета. При этом найти команду с опытом управления столь комплексными проектами крайне сложно, и девелоперам приходится учиться на своих ошибках, цена которых может оказаться очень высокой.
Отдельного внимания заслуживают риски, связанные с публичностью крупных проектов. В отличие от локальной застройки, КРТ неизбежно попадают в поле зрения СМИ, общественных активистов и контролирующих органов. Любые недочеты — от нарушения экологических норм до проблем с качеством строительства — мгновенно становятся достоянием общественности, нанося урон репутации компании. Судебные иски, протестные кампании или просто негативный информационный фон могут не только затормозить реализацию, но и существенно осложнить продажи.
Еще одним подводным камнем становится зависимость от макроэкономической конъюнктуры. Проекты КРТ, рассчитанные на 10-15 лет, переживают несколько экономических циклов, и далеко не все игроки оказываются готовы к таким «качелям». Кризисы ликвидности, скачки валютных курсов, изменения в миграционной политике — все эти факторы могут кардинально повлиять на экономические параметры проекта. При этом масштаб инвестиций часто не позволяет быстро адаптировать проект под новые реалии: решения, заложенные в самом начале, через несколько лет могут оказаться неактуальными, но изменить их будет уже невозможно.
Завершая анализ рисков, стоит отметить проблему «наследия» — долгосрочные обязательства, которые девелопер берет на себя вместе с КРТ. Речь идет не только о гарантийных обязательствах по построенным объектам, но и об управлении общественными пространствами, содержании инфраструктуры или выполнении социальных обязательств перед муниципалитетами. В отличие от классического девелопмента, где компания может относительно быстро завершить проект и переключиться на новый, КРТ создают долгосрочную привязку застройщика к территории, требуя постоянных операционных затрат и внимания.
Таким образом, принимая решение об участии в проектах комплексного развития территорий, девелоперам необходимо трезво оценивать не только потенциальные выгоды, но и весь спектр сопутствующих рисков. Те, кто недооценивает эти вызовы, рискуют столкнуться с ситуацией, где даже формально успешная реализация проекта может не принести ожидаемой доходности из-за растянутых сроков и непредвиденных издержек.
Ключ к успеху — баланс между рисками и возможностями, а также тщательная подготовка. Анализ рынка, реалистичная финансовая модель, прозрачное партнерство с властями и гибкость в управлении проектом помогают минимизировать риски. Те, кто находит этот баланс, получают не просто прибыль, а возможность влиять на развитие городов, создавая востребованные и устойчивые пространства для жизни и бизнеса.
Комплексное развитие территорий — это вызов, который требует от девелоперов пересмотреть привычные подходы, но в долгосрочной перспективе открывает новые горизонты для роста и укрепления позиций на рынке.
P. S. Один из инструментов улучшения качества проектов — отраслевые премии, позволяющие не только показать лучшие кейсы, но и наработать библиотеку интересных решений. В конце июня в Сочи наша ассоциация провела церемонию награждения Премии REPA (Real Estate Property Awards) 2025 — международной архитектурно-девелоперской премии, определяющей лучшие проекты и ключевых игроков рынка недвижимости. В зале собрались руководители девелоперских компаний России, ведущие архитекторы, производители строительных материалов и оборудования, а также владельцы маркетинговых агентств, чтобы узнать имена победителей в 44 номинациях.
Важное изменение Премии этого года — международное жюри. К сильному составу отечественных экспертов присоединились всемирно признанные архитекторы и практики из 14 стран. Тем самым Премия REPA сближает архитектурное сообщество и привлекает внимание международных экспертов к внутрироссийским проектам. Специальные гости церемонии этого года — представители международного жюри, архитекторы из Аргентины и Бразилии, Пабло Лорензино и Бруно Санта Сесилия.
Полный список победителей опубликован на официальном сайте Премии REPA