Елена Короткова: «Реновация по-вьетнамски»
В последние несколько лет интерес к европейскому и американскому урбанистическому опыту несколько снизился. И это связано не только с политикой: этот опыт уже достаточно хорошо известен в России и часто малоприменим. В то же время Азия как урбанистическая вселенная изучена намного хуже, хотя все чаще именно здесь сегодня задаются новые тренды. Более того — в Азии можно найти страны, которые решают те же проблемы, что и Россия, но находятся в начале пути. Такие страны – например, Вьетнам – могут быть рынком для наших девелоперов. За десять лет в стране планируется построить более 1 млрд м2 жилья. Вьетнам — еще и отличный рынок для интеллектуального экспорта.
Специально для портала «Среда для жизни» руководитель Центра городской экономики «КБ Стрелка» и автор одного из самых популярных урбанистических телеграмм-каналов «Внучка урбанистки: Елена Короткова об экономике города» (ранее ТГ «Внучка Джейн Джекобс») подробно описала кейс реновации во Вьетнаме. От системы государственных документов и целей жилищной политики — до схем реконструкции и реновации и участия в проектах частных девелоперов.
Вряд ли в октябре 2023 года участники заседания 8-го Пленума Компартии Вьетнама 13-го созыва знали, к каким результатам приведет утвержденная ими резолюция No. 42-NQ/TW «О продолжении обновления и улучшения качества социальной политики Вьетнама». А привела она вот к чему.
О чем была резолюция?
Если в целом — про все хорошее для людей. А если конкретно — запланировано, что к 2030 году необходимо ввести один миллион социальных квартир для жителей с низким уровнем дохода и для работников промпарков. Другая цель – тоже к 2030 году нужно полностью избавиться от временного и ветхого жилья, в котором живут люди с малыми доходами и жертвы природных катаклизмов. Дальше в резолюции совсем знакомое и родное: довести обеспеченность жильем до 30 м2 на человека, обеспечить 100 % жителей городов и 80 % жителей сельской местности чистой водой. А также обеспечить всем вьетнамцам доступ к школам и здравоохранению. В общем довольно понятная история.
А до этого планов не было?
На самом деле 2023 год стал важным для вьетнамской пространственной, жилищной и социально-экономический стратегии. В январе 2023 года был принят Национальный всеобщий мастер-план на 2023-2030 годы с видением до 2050 года. Его помогали делать товарищи из Всемирного банка. Формально говоря, многие цифры в резолюции взяты из этого мастер-плана. Например, цели по обеспеченности жильем: 27 м2 на человека к 2025 году и 30 м2 на человека к 2030 году. Причем, в городах планировалось достичь цифры на человека 32 м2, а в сельской местности — 28 м2.
Мастер-план утверждал в качестве приоритета разнообразие жилья. Имелось в виду разнообразие и в плане доступности (социальное, рыночное), и по форме владения (собственное, арендованное, аренда с выкупом), и по типологиям (многоквартирное / односемейное, жилье для работников промзон и для бюджетников). Выделять землю под новое социальное жилье должны были муниципалитеты, от них же ожидалось и встраивание синхронных целей в местные стратегии.
Один миллион квартир
Эта цель перекочевала в Резолюцию N42 из подписанной в том же 2023 году премьер-министром страны программы «Инвестирование в строительство 1 миллиона квартир для малообеспеченных людей и работников промышленных парков в 2021-2030 годах». Оценивалась программа в $37,7 млрд. Основной источник финансирования — банковские кредиты, но по пониженным субсидируемым государством ставкам.
Национальная жилищная стратегия 2021-2030 годов и видение до 2045 года
Для полноты картины упомянем и этот документ. Жилищная стратегия разрабатывалась довольно долго – в 2018-2021 годах. Основным «помогателем» выступило Корейское Агентство по международной кооперации. Это госструктура с 1991 года содействует развивающимся странам, в том числе Вьетнаму, по разным вопросам. Собственно, в этом документе впервые и возникли четкие цели по поводу жилищной обеспеченности и объемам строительства и реновации жилья. Всего нового и реновированного жилфонда за 2021-2030 должно появиться 1,032 млрд м2. В программе этот объем указан как релевантный 11,9 млн домов.
В общем и целом, Резолюция-42 нового ничего не добавила, кроме одного: про полное избавление от времянок и ветхого жилья к 2030 году. И вот тут как раз все и началось…
«Даешь снос всего аварийного за 450 дней!»
В принципе к моменту выхода Резолюции-42 ветхое и временное жилье уже сносили по всей стране. Но в апреле 2024 года премьер-министр вместе с отечественным фронтом Вьетнама (это такая общественная организация типа комсомола или ОНФ) объявили: даешь все снести за 450 дней. Лозунг возник 13 апреля 2024 года, а постановление о запуске «Национальной программы по ликвидации временного и ветхого жилья» вышло в октябре 2024-го. Был создан штаб по реализации программы — и покатилось.
Основная новация — перевыполнить планы Резолюции-42: снести все ветхое и временное жилье не к 2030 году, а к концу 2025-го. Постановили снести 315 тысяч жилых единиц — и скорее всего успеют. К июню 2025 снесли уже 263 тысячи квартир.
Если вбить в поиске слова «Khu Tập Thể», то картинки покажутся очень знакомыми. Микрорайоны, четырехэтажки. Это и неудивительно: в годы социалистической дружбы Советский Союз щедро делился подходами, принципами и идеями планирования жизни. Теперь этот массив пришел в негодность, а локации стали вполне себе рыночно привлекательными.
Что строят вместо снесенного?
Новое жилье должно соответствовать трем критериям: устойчивый фундамент, крепкие стены и конструктив, твердая крыша. В основном это требования, конечно, к индивидуальным домам. Но многоквартирные дома тоже вполне себе сносят по этой программе.
Какое жилье сносят?
По этому поводу быстренько выпустили специальный документ. Сносу подлежит жилье (ИЖС и МКД), если на семью из одного взрослого или на «взрослого плюс ребенка» приходится меньше 18 м2. Или на семью большего размера — меньше 30 м2.. Или если в целом на человека в такой семье приходится менее 8 м2. Другой критерий для сноса — если фундамент, стены или крыша сделаны из недолговечных материалов, если конструктив сильно изношен и не ремонтировался более 20 лет.
Но нужно понимать, что вся история вокруг «450 дней» и «резолюции-42» — это только яркие эпизоды поверх основного сюжета про замену жилфонда в стране.
А до этого «реновации» не было?
На самом деле к моменту возникновения лозунга про 450 дней крупные города и сами уже избавлялись от старого жилья. Еще в первом Жилищном Кодексе Вьетнама от 2005 года возникают сюжеты про сносы и переселение. Но там это скорее истории про государственные нужды: например, расселение и снос для строительства дороги. В 2014 году в стране вступает в силу новый Жилищный кодекс, и сразу вслед за ним — специальный закон о порядке реконструкции и реновации. Дальше в 2023-2024 годах вышли новые Жилкодекс и закон о реконструкции и реновации. Так что «снос за 450 дней» — это скорее в духе «ударить автопробегом по бездорожью», чтобы дать красивую картинку.
«Ре» и «Ре»
Реконструкция и реновация во вьетнамском праве довольно четко разделены. Реновация — это то, что без сноса, но с повышением качества, расширением площадей. Реконструкция — это частичный или полный снос с целью строительства нового на этом месте.
Общая схема реконструкции
Она напоминает нашу: города обязаны регулярно проводить оценку состояния зданий. Те дома, которые признаются опасными для проживания и непригодными для реновации, назначаются под реконструкцию. Разрабатывается общий план на дом и квартал. Города стараются работать поквартально: так удобнее решать вопросы с коммуникациями и новым строительством.
В проекте обязательно участвует частная компания, которая на конкурсе получает право застройки расчищенной территории. В отличие от нашей истории жильцы сносимых домов выселяются только временно. Они имеют право получить обратно квартиры в новом доме. Если они не хотят, то им могут предоставить жилье в другом районе или деньги.
Главный коэффициент
Когда дело доходит до сноса и компенсаций, то во Вьетнаме все крутится вокруг так называемого «коэффициента К». Он применяется к полезной площади сносимого жилья и определяется региональными властями для каждого конкретного проекта. Для квартир на 1-м этаже коэффициент от 1 до 2, то есть владелец сносимого жилья в пределе может получить квартиру даже с двухкратным увеличением площади. Выше второго этажа предельный коэффициент — 1,5.
Дальше действуют правила, похожие на нашу практику. Если выбираешь жилье, то встает вопрос о площади новой квартиры. Излишки (то, что поверх положенной компенсации) оплачивает жилец, если девелопер не может предоставить квартиру нужной площади. Если предоставляемое жилье меньше положенной компенсации, то разницу деньгами получает житель. Жилец может отказаться от квартиры и получить компенсацию деньгами.
План компенсации
Все объемы компенсаций фиксируются в ключевом документе всего процесса — плане компенсации. Его готовит девелопер по согласованию с жителями, владельцами реновируемого или сносимого жилья. От властей — значения коэффициентов, арбитраж в спорных случаях и одобрение всей схемы.
Базовый документ проекта
Выбранный инвестор готовит базовый документ — досье инвестиционного проекта. В него входит описание проекта целиком, компенсационный план, обоснования проекта. Одобрение этого досье со стороны официальных властей — финальный этап перед началом работ.
Кто начинает процесс?
Инвестор стартует не с чистого листа. На территорию будущего проекта сам город готовит градостроительную документацию: карты, схемы, зонирование, требования по плотности, инфраструктурную ситуацию, требования к будущей застройке — «план реновации и обустройства». Но тут возникает проблема. Собрать информацию о состоянии домов и инфраструктуры должны даже не власти города, а власти в кварталах. А у них мало денег и нет на эти работы людей. В 2024 году центральное правительство решило выделить средства на это дело. Но процесс пока толком не разогнался.
После того, как решено, что здание пора ремонтировать или сносить, город идет к жильцам и они голосуют за проект. До 2023 года нужно было 100 % согласие всех собственников. По новому Жилищному кодексу требование ослаблено: теперь нужно согласие 75 % собственников.
Кто выбирает инвестора?
Как ни странно, люди. То есть жильцы сносимых домов. Они должны сами объявить о приеме заявок, сами их собрать, рассмотреть и проголосовать. К проектам допускаются не просто какие-то там застройщики, а имеющие достаточно собственных средств уже в начале процесса.
Если проект меньше 20 га, то у кандидата должно быть не менее 20 % от общего объема требуемых инвестиций. Если проект больше 20 га, то у девелопера на руках должно быть как минимум 15% от бюджета проекта.
Спираль торгов
Если на призывы жителей не откликается ни один инвестор, то регион или город берут дело в свои руки. Они объявляют тендер на участие в проекте. Если инвестора не нашли, то процесс либо заканчивается («здание пускай еще постоит») или, если ждать некогда, регион или город сами выступают в качестве инвестора. Они сами расселяют, сами сносят, сами строят новое.
Кто оплачивает компенсации?
Они за счет частного инвестора. В принципе, это и является на текущий момент основным тормозом для массового процесса. Компенсации выходят очень дорогими, а объем возводимого жилья небольшой. Так что города начинают выдавать разрешения на более щедрые объемы на строительство.
Что с землей?
Так как Вьетнам — государство социалистическое, то частная собственность на землю тут отсутствует. Вся земля принадлежит народу. А собственники квартир в многоквартирных домах имеют коллективные права пользования землей. Так что в случае сноса жилья и последующих переселений, речь о земле не идет совсем. Грубо говоря — государство дало права, оно их и забирает после выселения. А потом передает новым пользователям: сначала инвесторам под строительство, затем жильцам новых домов.
Отдельные законы для столицы
В Ханое ситуация с обновлением жилфонда стала настолько сложная, что государство выпустило обновленный «Столичный закон» в 2024 году. С национального уровня в мэрию города передали полномочия по разработке, утверждению планов по сносу и реновации. Зонирование, генплан и подобные вещи теперь полностью находятся в ведении города, а согласование свыше больше не нужно. Решения о том, что и где реновируем, а что сносим, город может принимать сам, не дожидаясь одобрения от национальных министерств.
А что в реальности?
Процесс, грубо говоря, буксует. Основанием для запуска проектов должна быть официальная оценка. Сделать ее должен город. На январь 2023 года Ханой оценил аж целых 126 домов из 1600, которые скорее всего признают подлежащими реновации или сносу.
Но и это не все препоны. До введения нового Жилищного кодекса любой такой проект требовал 100 % согласия собственников, что реализовать крайне сложно. Но даже если согласия получены, проявлялась другая беда: желающих компенсировать все и всем за свой счет очень мало. Конкурсы в любом формате проходят туго. Для повышения привлекательности город начал разрешать большую этажность на месте старой застройки. В Ханое в этом году разрешили строить до 40 этажей.