Близко ли далеко ли, или Где твой Дом?
Близко ли далеко ли, или Где твой Дом?
Проекту «Дом вдали» — агрегатору исторической недвижимости — в этом году исполняется 10 лет, если вести летоисчисление с запуска пилотного проекта в Зарайске. О рождении проекта, его целях и развитии, о том, как сохранить историческую среду в малых городах, а также о состоянии рынка исторической недвижимости, рассказывает в своем интервью Александр Ивакин, сооснователь и управляющий партнер компаний «ДАЛЬ» и «Дом вдали».
От Зарайска до Телеграма: как появился проект «Дом вдали»
История проекта начинается в 2016 году, в Зарайске. Александр Пчелинцев, один из учредителей нашей компании, выстраивал здесь работу муниципального учреждения по развитию экономики исторического малого города.
Одна из амбициозных задач, которую он ставил вместе со своей командой (помимо качественного благоустройства исторического центра), состояла в сохранении исторической застройки, а также поиске инвесторов, готовых заниматься запуском новых бизнесов в исторических домах, большинство которых имело категорию аварийных МКД (жилых многоквартирных домов).
Решения искали нестандартные: если здание признается аварийным жильем, то подлежит сносу после расселения, а чтобы его сохранить, необходимо успеть вывести дом из жилого фонда и сформировать уже инвестиционный лот как для коммерческого объекта. В 2018 году в Зарайске таким образом удалось защитить первый объект, переведя его в нежилой статус, а уже в 2019 году его передали инвестору.
За время активной работы в городе удалось подготовить к передаче инвесторам 12 домов, из которых 9 действительно нашли новых владельцев.
сооснователь и управляющий партнер компаний «ДАЛЬ» и «Дом вдали»
Этот опыт показал, что если упростить механизмы покупки и аренды таких зданий, можно не только сохранить наследие, но и сформировать устойчивый спрос — фактически создать новый сегмент рынка недвижимости.
Следующим шагом при поддержке Фонда президентских грантов стал запуск нашего проекта «Геолаборатория исторических ценностей» — агрегатора, объединяющего предпринимателей, инвесторов и местных жителей, заинтересованных в восстановлении исторических зданий по всей стране. Пилотной территорией выбрали Зарайск — во многом благодаря открытой и вовлеченной позиции местной администрации, с которой было проще тестировать новые подходы и инструменты.
Именно эта инициатива легла в основу проекта «Дом вдали», который стартовал в конце ноября 2023 года. В его Телеграм-канале публикуются адреса, фотографии и подробная информация об исторических объектах, доступных для покупки. К весне 2026 года аудитория проекта в социальных сетях превысила 110 тысяч человек.
«Дом вдали» и платформа наследие.дом.рф: сходства и различия
Мы работаем в одном направлении — способствуем тому, чтобы историческая недвижимость находила новых собственников и получала шанс на восстановление. Часто консультируем коллег и делимся обратной связью «от рынка». Хотя функции у нас и разные, но дополняющие друг друга.
Платформа «наследие.дом.рф» — это в первую очередь инфраструктурный и государственный инструмент, который формирует правила игры, аккумулирует информацию об объектах и развивает финансовые механизмы, включая программы поддержки.
«Дом вдали» больше сфокусирован на работе со спросом: мы занимаемся проектированием, консультациями, оценкой и упаковкой объектов, их продвижением, работаем с аудиторией и помогаем инвесторам лучше понять потенциал исторической недвижимости.
Командное ядро
«Дом вдали» — это инициатива проектно-консалтинговой компании ДАЛЬ. В этом смысле проект опирается на более широкую команду, чем может показаться на первый взгляд. Многие наши сотрудники так или иначе вовлечены в процесс: кто-то предлагает объекты для публикаций, кто-то делится идеями новых форматов или рубрик. Такой «распределенный» вклад позволяет проекту оставаться живым и чувствительным к контексту.
В целом у проекта есть «ядро», которое отвечает за его развитие на постоянной основе. Как руководитель проекта я определяю стратегию, выстраиваю партнерства и отвечаю за общее направление движения. Главный редактор Ксения Сидорина курирует контентную часть — от отбора объектов до формирования редакционной политики и работы с аудиторией.
Вокруг этого ядра формируется гибкая команда, которая подключается к разным задачам — от исследований и аналитики до коммуникаций и запуска новых форматов. Такой подход позволяет сочетать системность и одновременно сохранять возможность быстро реагировать на новые идеи и возможности.
О внешних и внутренних импульсах
Спустя несколько лет после запуска пилотного проекта в Зарайске мы можем более трезво оценить, что стало его настоящим импульсом — и внутренним, и внешним.
В первую очередь — с внутренней стороны — это ощущение срочности и личной ответственности за историческую среду. Мы видели, как дома, обладающие ценностью и потенциалом, стремительно теряются — не из-за чьей-то злой воли, а из-за отсутствия работающих механизмов их сохранения. Хотелось не просто зафиксировать проблему, а найти практическое решение, которое можно было бы масштабировать.
С внешней стороны совпали сразу несколько факторов. Во-первых, сформировался запрос на новые сценарии развития малых городов — более устойчивые, опирающиеся на идентичность и наследие. Во-вторых, появился интерес со стороны предпринимателей и инвесторов к таким объектам, но не было понятной инфраструктуры входа в этот рынок. И, наконец, важную роль сыграла готовность местной администрации к эксперименту – без такого партнерства пилот в принципе не состоялся бы.
Сегодня мы понимаем, что проект возник на пересечении двух линий — внутреннего запроса «сохранить и переосмыслить» и внешнего окна возможностей. Именно это сочетание позволило не только запустить пилот, но и со временем выстроить системный подход, который работает и в других городах.
Оптика в масштабе региона
Со временем мы стали шире смотреть на само понятие исторической недвижимости. Сегодня для нас это не только объекты культурного наследия (ОКН), но и здания без официального статуса, которые при этом играют важную роль в городской среде и обладают ценностью для местного сообщества.
По каждому такому объекту мы проводим детальную проработку: изучаем его расположение и роль в городской ткани, поднимаем архивные материалы, проверяем юридическую чистоту и форму собственности, уточняем статус — будь то ОКН, исторически ценный градоформирующий объект (ИЦГФО) или иная категория. Параллельно собираем визуальные материалы, исторические справки и даже локальные истории, связанные с этим местом.
Самое сложное – работать с объектами, где нет прозрачной истории и структуры собственности, порой и вовсе невозможно что-то найти. А без «истории» дать объекту новую жизнь просто невозможно, и он остается висеть на чьем- то балансе еще очень долго.
Практика показала, что работа на уровне отдельных городов требует значительных ресурсов — как временных, так и человеческих. Кроме того, многое зависит от региональной специфики: процедур, регламентов и готовности властей поддерживать подобные инициативы. В какой-то момент стало очевидно, что для масштабирования нужно менять оптику.
Мы перешли к взаимодействию на уровне регионов. К тому же оказалось (чему были искренне удивлены), что в части работы с исторической недвижимостью даже между соседними регионами обмена опытом не происходит. Чаще всего это связано с институциональной средой — различиями в региональных процедурах, отсутствием отлаженных механизмов и необходимостью выстраивать процессы практически с нуля.
Наш региональный подход, который мы уже опробовали в Ярославской и Нижегородской области, подразумевает не только формирование базы объектов, но создание целостной системы, которая упрощает привлечение частных инвестиций в историческую недвижимость. В ближайшее время мы планируем расширять эту модель и подключать новые регионы.
Оптика в масштабе среды
Экспериментальным форматом в истории развития «Дома вдали» стал проект, посвященный селу Ижевское. Мы впервые сделали отдельный лендинг, в котором фокус смещен с конкретных объектов на территорию в целом — ее историю, идентичность и потенциал.
Ижевское — это село в Рязанской области с уникальной историей: в XIX веке его жители выкупили себя из крепостной зависимости. Интересно и то, что здесь уцелела регулярная планировка конца XVIII века, а также в значительной степени сохранилась однородная застройка — каменные одноэтажные крестьянские дома второй половины XIX — начала XX века. Такая степень сохранности среды — редкость, и именно она формирует особую ценность территории.
Дополнительную значимость этому месту придает музей «Дом Филатова» — независимая культурная инициатива, посвященная фотографу, который на протяжении десятилетий документировал жизнь села. Проект делает небольшая локальная команда, и он показывает, что в Ижевском уже есть внутренняя энергия и люди, готовые работать с наследием.
Если говорить о перспективах, то минимальный сценарий развития проекта предусматривает привлечение внимания к селу, постепенное вовлечение отдельных объектов в оборот и поддержка уже существующих локальных инициатив.
Максимальный — формирование полноценной модели развития территории, где историческая среда становится основой для новой экономики: туризма, культурных проектов, малого бизнеса.
В этом случае Ижевское может стать примером того, как работает не точечная реставрация, а комплексный подход к сохранению и развитию наследия путем привлечения всеобщего внимания.
Об экономике наследия и инструментах привлечения
Форум «Экономика наследия», который прошел в начале года в Калининграде, показал, что этот рынок все еще находится в стадии становления: много вопросов, связанных с инструментами, масштабированием решений, экономикой проектов. Но при этом есть и ощущение движения вперед, готовности искать новые модели и пробовать.
В то же время рынок исторической недвижимости постепенно становится дефицитным. Особенно в сильных локациях — в центрах городов, агломераций, туристических зонах.
Дело в том, что хороших крепких исторических зданий с сильной архитектурой, историей и потенциалом на рынке очень мало, а количество их ценителей растет – все это влияет на цену.
Не все сделки экономически оправданы, но часть покупателей осознанно идет в такие проекты — как в ценностную инвестицию, а не чисто финансовую. Конечно, для таких инвесторов в различных регионах существуют финансовые меры поддержки: льготные кредитные программы, специальные условия аренды, а также практика передачи объектов в собственность по символической цене (за 1 рубль) при обязательстве их восстановления. В ряде регионов дополнительно действуют налоговые послабления, в том числе по имущественным налогам, но как правило, это капля в море, когда речь идет о реставрации, поэтому от них постепенно отходят.
Отдельно стоит выделить программу льготного кредитования объектов культурного наследия, запущенную «Дом.РФ» в рамках исполнения поручений президента. В рамках этой программы инвесторы могут привлечь финансирование на восстановление объектов по ставке 9 % годовых, а для ряда проектов — по сниженной ставке до 6 %.
Программа ориентирована на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые являются собственниками или правообладателями объектов культурного наследия. Сегодня это основной драйвер отрасли и надежда государства на спасение ОКН.
Портрет потенциального инвестора
Портрет инвестора в историческую недвижимость сегодня довольно разнообразен, но можно выделить несколько типичных групп. С одной стороны — это предприниматели, которые уже имеют опыт в девелопменте, туризме или креативных индустриях – они рассматривают такие объекты как долгосрочный проект с понятной экономикой. С другой — люди, для которых важна ценностная составляющая: интерес к истории, желание сохранить наследие, создать «место силы» или реализовать собственный культурный проект.
Существует доля импульсивных покупок и она заметна — по нашим ощущениям, это может быть до трети от всех потенциальных интересантов на входе. Часто это люди, которых «зацепила» сама история здания или его визуальный образ, но которые не до конца представляют объем будущих вложений и сложность процессов.
С такими инвесторами мы стараемся работать на этапе принятия решения: максимально подробно рассказываем о реальных сценариях развития, делимся кейсами, объясняем экономику проектов и возможные риски.
Наша задача — не просто «продать» объект, а помочь человеку принять осознанное решение. Иногда это приводит к отказу от покупки, и мы считаем это нормальным результатом: гораздо важнее, чтобы у объекта появился подготовленный и мотивированный собственник.
Как развивается российский рынок консалтинговых услуг в сфере экономики наследия?
Пока он находится в стадии формирования. Спрос на такие компетенции растет: и со стороны регионов, и со стороны инвесторов, которым не хватает экспертизы в работе с историческими объектами. Но в то же время предложение пока ограничено и зачастую носит фрагментарный характер.
Основное препятствие — отсутствие устоявшейся практики и тиражируемых моделей. Каждый проект по-своему уникален: различаются правовые режимы, состояние объектов, уровень вовлеченности властей, локальный рынок. Это затрудняет стандартизацию услуг и делает каждый кейс во многом «ручной работой», а как следствие – стоимость выше ожиданий инвесторов.
Сама экономика наследия пока не до конца институционализирована: не всегда очевидны механизмы возврата инвестиций, не хватает прозрачных инструментов поддержки, а значит — и устойчивого спроса на консалтинг. Тем не менее, по мере накопления успешных кейсов и появления системных программ на уровне регионов, возможно, этот рынок будет постепенно оформляться.
