Библиотека архитектора и урбаниста. «Домострой. Перезагрузка»: 30 историй инвестирования в наследие
Истории преображения старых домов — это не только удовольствие от процесса и красивый результат, но и устойчивый бизнес. Фонд «Том Сойер Феста» собрал 30 откровенных кейсов инвесторов, которые вложились в наследие — и выиграли. Ресторан в доходном доме, мини-отель, детский сад, творческий кластер и другие модели — с цифрами, этапами и неочевидными граблями.
Наследие Тома Сойера
Живая историческая среда — это не музейные объекты под стеклянными колпаками, а драйвер для малого бизнеса, туризма и локальной идентичности. Именно поэтому фонд «Наследие» с 2015 года восстанавливает историческую среду силами волонтеров фестиваля «Том Сойер Фест» и партнеров.
Фонд организовали активные участники «Том Сойер Феста» из разных городов. Он помогает фестивалю принимать пожертвования от граждан на конкретные цели восстановления исторической среды (ремонт крыши, восстановление наличников и дверей, замена окон), а также получать помощь от доноров-юрлиц, что позволяет не открывать отдельные НКО в каждом городе, а оплачивать работу профессионалов или покупку необходимого материала с единого счета.
Средства фонда идут на восстановление объектов во всех населенных пунктах, где проводится «Том Сойер Фест» и есть проверенная команда координаторов и волонтеров, которые уже показали результат. Важно, что усилиями фонда сохраняются не только отдельные здания, но и историческая среда — атмосфера, маршруты, привычные детали, которые создают уникальность места и нашу с ним связь.
Кроме того, с 2025 года по инициативе фонда и ВООПИК в России появилась премия за лучшие практики сохранения культурного наследия страны среди бизнеса и общественных проектов — «Наследие дороже» (вот тут мы писали о первых победителях), а в 2026-м фонд выступает соорганизатором форума «Экономика наследия».
Лайфхаки для инвесторов
204 страницы книги «Домострой» — это 30 историй, рассказанных непосредственно инвесторами — теми, кто нашел в себе силы, а в исторических зданиях и вдохновение на то, чтобы перезагрузить их и подарить вторую жизнь. Получился своеобразный сборник лайфхаков для тех, кто готов последовать примеру бизнесменов-смельчаков:
- как выбрать здание, чтобы трафик «работал»;
- где искать партнеров/материалы и как не «утонуть» в сметах;
- как разговаривать с местными жителями и медиа (и не поссориться с соседями);
- как сделать пространство живым: люди, цветы (и коты тоже важны).
Бонус — короткие маршруты по финансированию (крауд, спонсоры, малые гранты + бартер).
С разрешения авторов и издателей публикуем одну из историй о проекте музея в Калининграде: форум «Экономика наследия» 22-23 января пройдет как раз в Калининградской области.
Музей ALTES HAUS
Жилое здание построено в стиле югендштиль в 1912 году как доходный дом, в котором сдавали жилье в пожизненную аренду. Согласно домовым книгам, в квартире, где теперь расположен музей ALTES HAUS, долгое время проживал торговец Густав Гроссманн с супругой. После Второй мировой войны эту жилплощадь делили уже несколько семей.
В 2014 году коммунальную квартиру расселили, и помещение выкупил новый собственник. Он также выкупил помещение бывшей бакалейной лавки Гроссмана, которое располагается в этом же доме на первом этаже. В 2019 году в нем открылась кофейня при музее, которую назвали в честь основателя — Gustav Grossmann.
Как интерес к антиквариату вырос в музейный холдинг
«До 2014 года я не сильно интересовался наследием и историей моего города. Жил и жил, как обычный обыватель.
Когда у нас с супругой повысился доход, который можно было тратить не только на необходимое, мы начали покупать антиквариат. Мыслей о коллекциях и типологиях не возникало, просто выбирали понравившиеся вещи. Мы полюбили блошиные рынки, и эта любовь вошла в наш дом. В итоге у нас сложилась эклектичная обстановка, которая диссонировала с самим устройством квартиры и отделкой. Поэтому мы решили все переделать и на время ремонта переехали в квартиру знакомого, который тоже увлекался антиквариатом и воссоздал там интерьеры XIX века.
Изначально никакого плана заниматься музейной деятельностью не было. Просто мы волею судеб оказались в месте, которое нам нравилось, которое было интересно нашим друзьям, родственникам и знакомым».
Предприниматель, краевед, коллекционер
Сначала все это превратилось в пространство, где собирались люди, интересующиеся антиквариатом и историей. Потом общение перетекло в проведение лекций, и через 10 лет все это выросло в музейный холдинг.
Холдинг
Сейчас у нас два музея — ALTES HAUS и «Дом китобоя», музейный магазин, кафетерий, кондитерский цех. В планах — загородный проект, для которого мы уже начали делать закупки.
Название нашего первого музея ALTES HAUS в переводе с немецкого языка означает «старый дом». ALTES HAUS представляет собой трехкомнатную квартиру площадью 90 квадратных метров, которая сохранила высокую степень аутентичности.
Еще недавно это была коммунальная квартира, где люди жили небогато. Это и спасло обстановку от разрушения: денег на замену оригинальных полов и окон у жильцов не было. Остались также оригинальные двери, которые мы использовали как образец для создания остальных. Мы работали год, чтобы вернуть квартиру в первоначальное состояние рубежа XIX и XX веков.
Наша сильная сторона в том, что мы умеем создавать правдивые интерьеры, и ни у кого не возникает сомнений, что это все настоящее, потому что фейков нет.
В нашей коллекции огромное количество предметов повседневности, значение которых современному человеку трудно себе представить. И у нас, в отличие от государственных музеев, с ними можно взаимодействовать, а также можно сидеть за столом, играть на старом инструменте...
ALTES HAUS родился из любви к городу, месту и старым вещам.
Посещение музея у нас строго регламентировано: в день есть 9 сеансов, первый начинается в 10:00 и потом каждый следующий час. На сеанс к нам может попасть только 12 человек.
Магазин и кафе
Когда начинаешь заниматься любимым делом, то хочется продолжать и придумывать новые истории. Например, мы узнали, что в квартире, где сейчас находится музей ALTES HAUS, жил человек по имени Густав Гроссман. В этом же доме у него находилась маленькая лавочка.
В ней после войны, где-то в 1950-х годах, открылось фотоателье, где делали открытки. После распада Советского Союза оно какое-то время стояло пустое, пока его не купил предприниматель, который сначала открыл там магазин, а затем аптеку.
Аптека денег не приносила, помещение начали сдавать, на нашей памяти сменилось несколько форматов: ветеринарный магазин, продуктовый, пивной. И никакой бизнес там не задерживался, потому что место было не очень проходное.
В итоге сняли это помещение мы, отреставрировали, открыли там музейную кассу. Нам оказалось это очень удобно, потому что в квартире негде было заниматься продажей билетов. Плюс многие не понимали нашу систему сеансов и постоянно ломились в квартиру.
Потом появилась необходимость в музейном магазине. Порой посетители хотели купить наши экспонаты и не просто хотели, а иногда требовали! Были случаи, когда мы с женой вели экскурсии, и какой-нибудь посетитель настойчиво начинал уговаривать нас продать ту или иную вещь.
Мы придумали делать так: называли цену во много раз дороже, чтобы отбить охоту к покупке. Например, если вещь стоила 5 тысяч рублей, то я говорил: 100 тысяч. И, представляете, некоторые платили.
Есть люди, которые видят цель и не видят препятствий, если у них есть деньги. Ты думаешь: раз он такой, значит, есть и другие.
Сначала внутри музея мы сделали маленький магазинчик. Там было всего 2 квадратных метра, но оборот пошел такой, что многие гости обижались, что не могли туда попасть. На экскурсии 10-12 человек, двое зашли в магазин, остальным места нет, а тут уже приходят люди на следующий сеанс. Нам пришлось даже делать перерывы на закупку.
Мы решили, что нам нужен отдельный магазин, где в том числе можно приобрести сувениры и книги. Сделали его в помещении, где была касса, и он приносит хорошую прибыль.Там же мы открыли со временем кафетерий, чтобы гости могли выпить кофе между сеансами или переждать непогоду. Десерты мы тогда сами не делали, брали замороженные. Но нас это быстро стало раздражать, мы же музейщики и делаем кафетерий не ради денег.
В музее, кроме экспонатов, были книги по кулинарии. Наши гиды, которые говорят на иностранных языках, перевели некоторые рецепты. Так у нас появился свой кондитерский цех.
Специалитетом Кенигсберга являлся марципан, но мы не могли добиться, чтобы кто-то сделал его нормально. Поэтому марципан мы закупаем в Германии.
Сейчас у нас два кондитера и один подрабатывающий после учебы студент. Они занимаются изготовлением тортов по старинным рецептам ХIХ и начала ХХ века.
Проблемы с жителями и чиновниками
С управлением по охране памятников у нас никаких проблем не было и нет. Мне вообще кажется, что в Калининграде самое лучшее управление, которое действительно занимается восстановлением исторического наследия.
С соседями у нас непростые отношения. Все таки ALTES HAUS расположен в жилом доме. И с одной стороны, им хорошо, что мы сделали благоустройство вокруг подъезда, в самом подъезде. Но с другой — это более ста человек в день, которые входят и выходят из твоего подъезда, особенно неудобно жителям первого этажа. Их можно понять, поэтому договорились, что работаем с понедельника по субботу. Воскресенье — выходной день.
Дом китобоя
Второе музейное пространство — «Дом китобоя» — было придумано позднее. Мы решили, что раз у нас есть довоенная квартира, разумно будет сделать послевоенную квартиру. Концепция этого музея была создана на средства гранта благотворительного фонда Владимира Потанина вместе с музейным проектировщиком Никитой Сазоновым из Санкт-Петербурга.
Мы получили в безвозмездное пользование помещения бывшего гаража и склада Областной научной библиотеки для реконструкции и организации музея. Экспозиция располагается в созданном нами интерьере.
«Дом китобоя» представляет собой советскую квартиру, коммуналку, в которой мы решили показать послевоенную историю, очень драматичную и интересную. Это история первых послевоенных переселенцев и взаимоотношений между немецким населением и теми, кто сюда приехал. Это очень трагичное время, и мы с трудом понимали, как начать о нем говорить.
Поэтому мы взяли за основу период 1960-1980-х годов и собирали истории людей, которые жили в те времена. В этом музее у нас нет живых гидов, внутри гостей сопровождает аудиоспектакль, голоса живущих людей, которые делятся своими воспоминаниями.
По сценарию у нас в одной комнате живет семья китобоя Василия, а в другой — сосед, род деятельности которого мы не раскрываем, но он отвечает за советский андеграунд: самиздат, пластинки, фарцовку.
Хочу отметить, что с технической точки зрения спектакль очень сложный, потому что поддерживается разными функциями: в какой-то момент в нужном месте загорается свет или начинает играть магнитофон.
Весь предметный ряд музея нам подарили калининградцы, какую-то часть мы докупали на «Авито».
Философия бизнеса
У нас есть с женой есть уговор, что мы ничего не делаем только ради денег. Все делается ради сохранения наследия, а если это приносит деньги — отлично (но, как правило, приносит, потому что мы ко всему подходим с хорошим вкусом).
Но если вы любите свое дело, любите вот эти здания, просто людей, которые живут в этом городе, то нужно смело идти и развиваться.
Если вы собираетесь просто это делать ради денег, возможно, что-то получится, но не факт. А если по любви — все обязательно получится.
