Земля. Перезагрузка.
Как 161-ФЗ меняет страну
24 июля 2025 года федеральному закону №161 «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» исполняется 17 лет. Его принятие напрямую влияет в том числе на создание комфортной городской среды в наших городах. Рассказываем, как этот документ помогает обновлять и улучшать территорию России.
Зачем нужен 161-ФЗ
- Закон ввел понятие Единого института развития в жилищной сфере (сейчас — ДОМ.РФ)
- Госкорпорация стала агентом правительства Российской Федерации по вовлечению в оборот и реализации неиспользуемого федерального имущества
- Принятие 161-ФЗ стало отправной точкойдля повышения прозрачности и открытости процедур по вовлечению в оборот и повышению эффективности использования федерального имущества.
- Документ помог сформировать долгосрочную политику в области развития жилищной сферы и строительной отрасли
- Положения закона позволили запустить ряд новых механизмов (включая комплексное развитие территорий, КРТ), которые сегодня помогают реализовывать самые амбициозные проекты, — от строительства жилья до появления новой инфраструктуры, общественных пространств, парков, социальных учреждений, туристических объектов и т.п.
При участии ДОМ.РФ на участках общей площадью 32 га были открыты парк Галицкого (Краснодар, фото слева) и Нагорный парк (Владивосток, фото справа).
жилья введено в России в 2008 году
жилья построено в стране в 2023 году.
Абсолютный рекорд за всю ее историю
«Вопросы жилья — это одни из ключевых вопросов в жизни каждого человека, каждого гражданина, каждой семьи».
Президент РФ
Как это было
- 24 июля 2008 года — закон подписан Президентом России. В первоначальной редакции его основным субъектом был Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС).
Его генеральным директором был назначен Александр Браверман. - 27 декабря 2009 года в закон были внесены изменения, установившие особенности проведения аукционов на право заключения договоров аренды участков в целях их комплексного освоения.
- 1 января 2015 года деятельность Фонда РЖС переведена в форму агентирования без смены публичного собственника вовлекаемого в оборот имущества.
- 1 сентября 2016 года права, обязанности и функционал Фонда РЖС перешли к «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» («АИЖК») — единому институту развития в жилищной сфере.
- 2 марта 2018 года «АИЖК» было переименовано в АО «ДОМ.РФ».
- С начала 2018 года введён механизм комплексного освоения территории с передачей части помещений во вновь построенных домах госкомпании (аукционы «за долю»), который ДОМ.РФ активно и успешно внедряет на жилищном рынке.
- Принятые в конце 2020 года поправки в Градостроительный кодекс и другие нормативные акты (включая ФЗ-161) позволили госкорпорации запустить механизм комплексного развития незастроенных территорий (КРТ). Первые аукционы на право реализации таких проектов ДОМ.РФ провёл в декабре 2021 года.
- С 1 января 2024 года механизм аукционов «за долю» распространяется на проекты КРТ. Первые торги нового типа госкомпания провела весной-летом того же года.
По проектам комплексного освоения в рамках 161-го федерального закона на участках от ДОМ.РФ в разных регионах страны уже построены современные микрорайоны. На фото (слева направо): ЖК в Челябинске, Кирове, Воронеже.
«Необходимо заниматься жильем — фундаментальной потребностью человека, ориентироваться на комфортные условия для проживания семей».
Генеральный директор ДОМ.РФ
Что такое вовлечение в оборот и как это работает
Для реализации положений ФЗ-161 была создана правительственная комиссия по повышению эффективности использования федерального имущества и развитию территорий. Ее возглавляет заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин. В состав этого коллегиального органа входят представители министерств, ведомств, других госструктур, а также ДОМ.РФ.
Заседания комиссии проходят несколько раз в год, проводятся в очной и заочной формах. По их итогам ДОМ.РФ получает в свое управление землю и объекты недвижимости для последующей реализации на торгах и передачи регионам.
вовлечено ДОМ.РФ в оборот с 2008 года
жилья можно построить на этой территории
жилья должно быть построено в России с применением инструментов ДОМ.РФ к 2030 году
жилья уже построено с 2021 года при участии госкомпании
Как ДОМ.PФ проводит свои торги
Аукционные дома с ведущим, гонгом и молоточком остались в далеком прошлом. Сегодня торги проходят дистанционно, в них может принять участие любое юридическое и физическое лицо, способное выполнить необходимые условия.
ДОМ.РФ реализует свои объекты на электронной площадке «Сбербанк-АСТ». Торги проводятся открыто и прозрачно, по их итогам с новым собственником заключается договор купли-продажи, в котором отражены все условия использования полученного имущества. Заявку можно заполнить и отправить также в электронном виде. Список лотов, их подробное описание, все документы и условия участия в торгах можно найти на сайте госкорпорации. Информация доступная в любое время для всех желающих.
В портфеле ДОМ.РФ — не только участки под строительство жилья, но и другие виды имущества — от помещений, особняков и зданий до имущественных комплексов, остатков промышленных зон, антенных полей и т.п.
передано инвесторам на аукционах ДОМ.РФ
жилья можно построить на этих землях
в среднем реализуется за год на торгах ДОМ.РФ
среднее количество участников одного аукциона
Какими они бывают
Обычные
Имущество передаётся в текущих характеристиках под жилищное или иное строительство, размещение коммерческих и других объектов. Предметом торга является цена лота, земля передаётся в собственность или в аренду
«За долю»
Инвестор по окончании строительства передаёт часть помещений в новом ЖК госкомпании. Предметом аукциона является доля жилых и нежилых помещений, земля передаётся в аренду
Под реализацию проектов КРТ
Условием строительства ЖК является создание инфраструктуры для его жителей. Предмет торга — стоимость права заключения договора КРТ, земля передается в аренду
Под реализацию проектов КРТ с передачей ДОМ.РФ части помещений (КРТ+«за долю»).
Предмет аукциона — стоимость права заключения договора КРТ с фиксированной долей передаваемых госкорпорации помещений, инвестор получает участок в аренду
проектов КРТ от ДОМ.РФ находятся на стадии строительства
жилья построят в рамках этих проектов
жилья уже введено по 5 проектам КРТ
проектов реализуется по итогам аукционов «за долю»
жилья будет построено по этим проектам
жилья уже введено в их рамках
Среди построенных по итогам аукционов «за долю» жилых комплексов — «Айвазовский» (слева) во Владивостоке (здесь прошли самые первые такие торги) и «Яблоневые сады» в Воронеже
«Мы не должны забывать об основной задаче — передаче участков под жилищное строительство».
Заместитель генерального директора ДОМ.РФ
Что такое КРТ
Комплексное развитие территорий (КРТ) — механизм, запущенный в 2021 году. Сегодня активно применяется в различных регионах страны. При участии ДОМ.РФ подобные проекты реализуются только на незастроенных территориях, находящихся в федеральной собственности. Причем на них могут появиться как жилые комплексы, так и коммерческие объекты (торговые и спортивные центры и т.п.).
Основные преимущества механизма:
- Для застройщиков — скорость выхода на площадку и снижение расходов на старте, ускорение инвестиционно-строительного цикла
- Для регионов и жителей — «перезагрузка» территорий, повышение качества жизни, появление комфортной городской среды
проекта КРТ в 51 регионе находятся в работе ДОМ.РФ
площадь участков под комплексную застройку
жилья можно построить на этой территории
договор на реализацию проектов КРТ в 34 регионах заключён ДОМ.РФ с 2021 года
площадь территории под застройку
жилья их градпотенциал
ЖК «Авторский» в Тюмени строится по одному из первых запущенных проектов КРТ от ДОМ.РФ, а первым, по которому уже завершилось строительство жилья, стал ЖК «61 квартал» в Ростове-на-Дону.
По стандарту
При реализации подобных проектов застройщикам рекомендуется применять Стандарт КРТ, разработанный ДОМ.РФ совместно с Минстроем России в 2022 году. Он заложил общие принципы формирования комфортной городской среды.
Стандарт предусматривает детальную проработку всех элементов строительства и обустройства новых микрорайонов, включая их многофункциональность, наличие развитой инфраструктуры, требования к наличию различных компонентов — таких как озеленение, благоустройство, спортивные и детские площадки, хорошая транспортная доступность и т.п.
Основная функция Стандарта, помимо появления современных жилых домов, — создание уютных и комфортных кварталов, в которых будет удобно и приятно жить. Сегодня всё больше застройщиков в России применяют его на практике. Среди них — компания «ДОМ.РФ Девелопмент» (входит в Группу ДОМ.РФ), которая строит дома во Владивостоке и Новосибирске в полном соответствии с самыми высокими стандартами, включая «зелёные».
Один из примеров применения Стандарта КРТ и «зеленого» стандарта для многоквартирных жилых домов — строящийся во Владивостоке ЖК «ДОМ на Востоке», флагманский проект компании «ДОМ.РФ Девелопмент»
«Мы ставим себе задачу не просто по вовлечению, но и по строительству жилья на этих землях, формированию благоустроенных пространств и созданию комфортной городской среды».
Управляющий директор ДОМ.РФ
Не только жилье
ДОМ.РФ в своей работе по вовлечению и реализации неиспользуемого федерального имущества несет также и социальную нагрузку. Среди направлений работы с земельным фондом — передача участков в собственность регионам под строительство социальных объектов.
32 000 многодетных семей получили
с 2012 года безвозмездно землю от ДОМ.РФ под строительство частных домов
Возрождение
С 2024 года ДОМ.РФ выступает оператором президентской программы по восстановлению и сохранению памятников истории и архитектуры. В ее рамках предполагается реставрация и современное приспособление не менее 1000 объектов культурного наследия (ОКН) в неудовлетворительном состоянии к 2030 году.
На данный момент 19 из 24 пилотных объектов в Забайкальском крае, Нижегородской, Новгородской, Рязанской, Самарской, Смоленской, Тверской и Ярославской областях уже получили новых собственников, остальные выставлены на торги ДОМ.РФ.
Инвесторам доступно льготное финансирование под 9 % годовых на восстановление ОКН в любом регионе нашей страны. Размер единой льготной ставки был утвержден в июне 2025 года. Заемные средства на таких условиях уже предоставляют пять кредитных организаций: Банк ДОМ.РФ, Сбербанк, ВТБ, ВЭБ.РФ и Альфа-Банк.
22 июля 2025 года Банк ДОМ.РФ первым из кредиторов программы выдал кредит на сумму 645,62 млн рублей по льготной ставке. Получатель кредита — девелопер GloraX — планирует восстановить комплексы зданий мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями» и мельницы Дегтярёва. Объекты культурного наследия расположены в Нижнем Новгороде и после реконструкции станут частью строящегося современного жилого комплекса.
Также в рамках работы по сохранению памятников ДОМ.РФ разработал и запустил цифровую платформу наследие.дом.рф, на которой уже размещена информация о более чем 1000 объектов в 73 регионах, находящихся как в федеральной, так и в региональной и муниципальной собственности.
в 35 регионах реализованы на торгах ДОМ.РФ в 2018-2025 годах по ФЗ-161
из них в 10 регионах уже восстановлены
