Все грани курортности: почему российские прибрежные города не работают — и как это исправить
Все грани курортности: почему российские прибрежные города не работают — и как это исправить
Казалось бы, очевидный факт: наличие в городе водоема — неоспоримое благо. Однако научились ли мы до конца использовать потенциал этого блага? Нужны для этого особые механизмы и инструменты развития? Все знают (вроде бы), что такое курорт — но что такое курортность?
В основе этого материала — исследование 100+ средиземноморских городов в пяти странах, проведенное по инициативе выпускницы программы Архитекторы.рф Виктории Рожок. Ее команда изучила, как организованы первые и вторые линии, как связаны пляжи и улицы, как работают общественные пространства в высокий сезон и в межсезонье. И сегодня в рубрике «Программный подход» Виктория делится, какие модели оказываются устойчивыми, какие решения не срабатывают и почему; какие из этих практик применимы для российских прибрежных городов и зачем нам нужен такой механизм, как КРПТ (и что это собственно такое).
Задумывались ли вы когда-нибудь, что такое курортность?
Проверить ее наличие достаточно легко — по поведению туриста. Когда человек едет в Европу, он сначала выбирает регион или город, а уже потом — отель: его интересует атмосфера места, набережная, маршруты прогулок, возможность «быть в городе, а не в отеле». В странах с неразвитой курортной функцией — например, Египте или Турции — конкуренция разворачивается между отелями: турист выбирает не город, а пакет «еда–напитки–горки» и почти не выходит за территорию проживания.
Именно в этом различии — суть. Там, где ценность создает само место, в туристический оборот включаются улицы, парки, набережные, транспорт, локальный бизнес, культурная программа. Там, где все держится на отелях, город остается «задним двором» пляжа и не развивается.
Градостроитель, эксперт по развитию прибрежных территорий, генеральный директор «Лабти», автор тг-канала «Берег», выпускница программы «Архитекторы.рф»
Курортность — это не про «первую линию»; это про то, как устроена вся городская ткань, как она работает с морем, людьми и сезонностью.
За счет чего одни прибрежные города становятся полноценными курортами, а другие — нет? Ответ не в красоте набережной и не в количестве отелей, а в комплексном планировании всей прибрежной полосы как единой системы, где город является ее ключевым звеном.
Российские города не имеют функций курортности: 7 структурных проблем
Большинство российских прибрежных городов провалились именно здесь. У них есть море. Есть туристы. Но — нет курортности.
Мы нашли этому 7 причин. Первая — разрыв ткани и нулевая проницаемость: трассы, заборы, частные пляжи режут город на изолированные куски — турист не может дойти от одной точки притяжения до другой.
Вторая причина — рыхлая ткань городской среды: двухэтажные дома стоят рядом с многоэтажными отелями без логики, нет ощущения улицы как пространства.
Третья — монофункциональное зонирование: первые этажи жилые или закрытые, улицы безжизненны вне сезона. Четвертая — визуальный хаос: самострой, кричащие вывески, разнобой фасадов.
Пятая и шестая причины — приоритет автомобиля и неосвоенная первая линия: тротуары съедены парковками, пройти от набережной до центра пешком фактически невозможно, а прибрежная полоса — за заборами или в запустении.
И, наконец, седьмая — игнорирование природы: реки, балки, рельеф рассматриваются как помеха, а не ресурс.
Азово-Черноморский кластер (АЗЧ): «синдром турецкой болезни»
Масштаб проблемы впечатляет. Азово-Черноморский прибрежный кластер насчитывает 350 прибрежных населенных пунктов с популяцией около 3,4 млн человек. Из них 337 (или 96 %) — это малые и супермалые.
Интересно, что у 57 населенных пунктов с населением 85 490 человек первая береговая линия полностью свободна — пока что это земли сельскохозяйственного назначения. И это резерв колоссального масштаба, который осваивается хаотично или не осваивается вовсе.
Азово-Черноморское побережье во многом повторяет турецкие ошибки: на первой линии вырастают отели-анклавы с «жизнью за забором», а ближайшие города становятся их обслуживающими спутниками и почти не развиваются самостоятельно.
Турист живет по схеме all inclusive, мало выходит в город и почти не поддерживает локальный бизнес — тогда как город получает лишь сезонную нагрузку на дороги и коммунальную инфраструктуру без сопоставимого экономического эффекта.
В самой Турции уже критикуют эту модель: за монополию на берег и за то, что закрытые комплексы не создают устойчивого развития прибрежных городов. Но Россия идет тем же путем — и пока не останавливается.
Исследование 100+ городов пяти стран: чемпион — Порто Монтенегро
Чтобы понять, как устроено прибрежное пространство, которое реально работает, было проведено масштабное исследование городов Средиземноморья: пять стран, более ста городов. Задача — найти референсы: малые прибрежные города, развившиеся за последние десять–двадцать лет. В финальный список вошли 4 населеных пункта с принципиально разными моделями успеха.
Гейнюк, Турция (710 гектаров, 4,4 тысячи жителей) — поселок в Ликийском регионе, выросший на сочетании природного аттрактора (каньон) и грамотно выстроенной туристической инфраструктуры, не уничтожившей исходную ткань.
Сани, Греция (353 гектара, 500 жителей) — частный курортный проект премиум-класса на Халкидиках — образец устойчивого развития с акцентом на экологию и архитектурный контекст.
Орашац, Хорватия (255 гектаров, 742 жителя) — деревня на полуострове Пелешац с гастрономической и энотуристической идентичностью, привлекающая состоятельных путешественников со всей Европы.
Порто Монтенегро, Черногория (24 гектара, 1,3 тысячи жителей) — бывший военно-морской арсенал в бухте Тиват, превращенный в частный премиальный проект: марина, резиденции, торговля, рестораны.
Для каждого города был проведен детальный анализ по шести параметрам.
Плотность улично-дорожной сети (км/км²) определяет проницаемость и количество маршрутов для пешехода. Баланс жилья и туризма показывает долю жилой недвижимости, от которой зависит круглогодичная жизнеспособность. Уровень активности коммерческой инфраструктуры — насколько первые этажи заняты торговлей и общепитом. Сомасштабность застройки — соответствие высоты зданий ширине улицы. Плотность городской ткани — наличие разрывов и нефункциональных зон. Степень интеграции города и набережной — открытость прибрежного фронта, пешеходные связи.
По итогам — эталонные значения курортности и «банк данных»: градостроительный конструктор для прибрежных городов.
Оказалось, что победитель рейтинга — Порто Монтенегро, 7,5 балла из 8. Результат тем более впечатляющий, что речь идет о частном девелоперском проекте на 24 гектарах — компактнее любого другого участника.
История Порто показательна. Бывший военно-морской арсенал, закрытый объект — вся его история была противоположна открытости. Частный инвестор выкупил территорию и выстроил принципиально иную логику: не закрытый курорт «за забором», а публичное городское пространство, интегрированное в Тиват. Любой может зайти, пройтись по марине, поужинать в ресторане, зайти в магазин. Никаких шлагбаумов.
Интересно, что плотность УДС у всех изучаемых городов формально достаточно высокая. По стандартам ООН-Хабитат минимальным ориентиром для устойчивого городского развития считается 18 км/км². Но цифра сама по себе не решает ничего.
Ключевой ошибкой Сани, Орашаца и Гейнюка стало автомобилецентричное планирование: значительная часть улиц работает только на транзит и обрывается тупиками, не формируя пешеходных связей и не поддерживая локальную экономику.
Плотная сеть без пешеходного каркаса — это просто много тупиков.
Еще один принципиальный момент — 45 % недвижимости в Порто Монтенегро предназначено для постоянного проживания. Это не гостиничный комплекс, это neighbourhood — квартал с реальными жителями, которые создают жизнь круглый год. Пока Сани и Орашац впадают в спячку в ноябре, Порто продолжает работать.
Это не случайность, а принцип. UN-Habitat прямо указывает: устойчивое городское развитие возможно только там, где смешанное использование территорий сочетает жилье, рабочие места и сервисы в одной системе. Датский урбанист Ян Гейл сформулировал это точнее всего: «Хороший город — как хорошая вечеринка: люди остаются дольше, чем нужно, потому что им хорошо».
Круглогодичная жизнь не проектируется — она возникает там, где есть постоянные жители, локальный бизнес и публичные пространства, работающие не только в сезон.
12 принципов курортности: городская ткань и прибрежный фронт
По итогам исследования мы сформулировали двенадцать принципов, разделенных на две группы: городская ткань и прибрежный фронт.
В первую группу вошло четыре критерия. Управляемая плотность и силуэт: в Порто ни одно здание у воды не закрывает вид на марину — это результат жесткого регламента.
Насыщенная сеть улиц: 15 км/км² — функциональный минимум для прогулочного разнообразия. Чем больше маршрутов, тем дольше турист остается на улице и тем больше на нем зарабатывает локальный бизнес.
Человеческий масштаб: в Орашаце центральная улица шириной 5–6 метров с двухэтажными домами создает ощущение уюта, невозможное на шестиполосном шоссе.
Курортное ядро: рестораны, магазины, рынок, набережная — все это должно находиться в радиусе 15 минут ходьбы. Так, в Гейнюке это несколько улиц вокруг старой пристани.
Еще один принцип — активные первые этажи и дизайн-код — это фундамент курортной экономики. Например, в Сани регламент обязывает активировать первый этаж коммерческой функцией. Узнаваемый дизайн-код создает идентичность: в далматинских городах это белый камень, деревянные ставни, терракотовые крыши … А цена идентичности очевидно дороже любого маркетингового бюджета.
При этом частью курортного дизайн-кода должны быть линейные парки и многоярусное озеленение: в Порто оно — в каждом элементе набережной.
Продуманный регламент ИЖС сохраняет правильный масштаб даже там, где строят сами жители.
Наконец, грамотное регулирование дизайна среды обеспечивает проницаемость: никаких тупиков, никаких глухих заборов. Поэтому каждый переулок — для туриста потенциальный маршрут.
Отдельно остановимся на второй группе принципов. Во-первых, это приморский фронт застройки с активными первыми этажами и ориентацией фасадов на набережную, который формирует главное «лицо» города. Во-вторых — снова проницаемость, обусловленная наличием связей город – набережная, город – город и город – регион. Потому что берег — это общественное пространство: в настоящих курортных городах любые попытки его приватизировать встречают жесткое сопротивление. Лучший пример – хорватские города в целом и эталонный город Орашац, где набережная связана с городом разветвленной сетью пешеходных маршрутов, а сам город (города побережья) — с соседними населенными пунктами с помощью променадов у воды с велодорожками, а также водного транспорта.
И в-третьих — натурализация русел рек. Реки — не ливневая канализация, а зеленая ось. Освобождение русел от бетона и озеленение берегов — один из самых эффективных инструментов ревитализации.
Успех можно повторить: градостроительный конструктор
Ни один из успешных городов-курортов не был создан с нуля по единому мастер-плану. Каждый развивался модульно: добавлялись функции, переосмыслялись пустующие территории, наращивалась плотность в нужных местах. Изучив эти процессы поэтапно, на основании исследования 100 городов мы создали «Банк данных» — трехуровневый градостроительный конструктор по методу Гутнова: градостроительный каркас (улицы, кварталы, береговая линия, парки — «скелет», с которого нужно начинать); архитектурная ткань (здания, фасады, высоты, дизайн-коды, регламенты ИЖС); социально-экономическая «плазма» (люди, бизнесы, события, традиции — нельзя спроектировать директивно, но можно создать условия).
Чтобы применение конструктора гарантированно оказалось корректным, мы ввели собственную систему типизации поселений. Здесь мы основывались на подходе Батлера (с его жизненным циклом туризма), индексе Морана по оценке экономических межселенных связей, а главное, на хорватской методологии оценки давления туризма на городскую ткань. В результате получилось 7 типов поселений — от формирующегося курорта до нетуристического приморского поселка.
Той или иной типологии соответствует определенный набор инструментов конструктора. Такая модульная модель масштабируется на сотни населенных пунктов, сохраняя уникальность каждого.
КРПТ вместо КРТ
Было бы несправедливо утверждать, что наше государство ничего не делает с прибрежными городами. Делает. Но методы достаточно разрозненны и не дают рычагов для решения комплекса проблем.
Программы благоустройства последнего десятилетия улучшили картинку: новая плитка, скамейки, набережные. Но экономика не изменилась: туристы не стали оставаться в городах дольше, местный бизнес не вырос, депопуляция не остановилась. Точечные инвестиционные проекты воспроизводят логику анклава: новый отель за забором, ресторан «только для постояльцев» — мультипликатора нет. Мастер-планы заточены под крупные города и практически не доходят до малых курортных населенных пунктов. КРТ создавалось для реновации жилья — оно не видит курортной специфики: сезонности, баланса туристов и жителей, особых требований к прибрежной зоне.
Ответ на этот институциональный тупик — специализированный инструмент: КРПТ, или комплексное развитие прибрежных территорий. По сути — надстройка над юридическим каркасом КРТ, дополненная курортной и социальной логикой.
Если КРТ спрашивает, как расселить аварийный дом и построить на его месте новый, то КРПТ спрашивает иначе: как этот конкретный приморский поселок с его историей, природой и сезонной экономикой может стать живым и устойчивым местом?
Крайне важно отметить, что при таком подходе фокус не на туристах, а на постоянном населении. Курортный город без жителей — тематический парк, который закрывается в октябре.
Настоящая курортность рождается там, где есть постоянная жизнь, которую турист приходит наблюдать и в которую включается. Сценарии городской жизни прописываются явно: что происходит на центральной улице в июле — а что в феврале.
КРПТ не изобретает новых инструментов. Все необходимое уже существует: РНГП, ПЗЗ, дизайн-коды, субсидии, мастер-планы. Проблема в том, что они работают разрозненно. КРПТ становится «точкой сборки» — единой рамкой, в которой эти инструменты начинают работать согласованно.
Наиболее подходящим для российских прибрежных городов и работы с наследием советского периода (которое не является ОКН и формирует деструктивную среду) можно считать опыт Баку. В городе реализована масштабная программа трансформации городской среды, близкая по логике к КРПТ.
Программы «Yaşıl layihə» («Зеленый проект») и «Bizim həyət» («Наш двор») охватили хрущевки 1960-х: фасады отделали натуральным камнем, балконы заменили единообразными коваными конструкциями. Первые этажи расселены и переведены в коммерческий фонд. В ряде кварталов проведено уплотнение за счет пристройки боковых корпусов. Созданы пешеходные променады. Проект был реализован под патронажем IDEA Public Union при Фонде Гейдара Алиева.
Кварталы, еще десять лет назад выглядевшие как типичный постсоветский жилмассив, сегодня — воссозданная историческая городская среда с активным уличным фронтом.
КРПТ в действии: поселок Небуг
Это супермалый прибрежный населенный пункт в Краснодарском крае — типичный представитель Азово-Черноморского кластера: основан в 1864 году, 4 тысячи жителей, 247 гектаров. Место с историей, но без сохранившихся объектов культурного наследия и с деградирующей средовой застройкой советского периода, с высокой природной компонентой (речка, горы, море) — словом, с набором абсолютно рядовых проблем, характерных буквально для каждого прибрежного малого города кластера.
Центральная улица Небуга — это 1,62 километра, пять принципиально разных зон. Первый — закрытый фронт отеля «Молния» (протяженность 423 м), второй — торговая зона у рынка (102 м), третий — спальный район хрущевок напротив ИЖС (378 м) — наибольший потенциал для уплотнения и формирования кварталов со смешанными функциями. Четвертый — двух-трехэтажная частная застройка (260 м) и пятый — разреженный фрагмент ИЖС с однополосным проездом (342 м): переход к природному поясу за чертой города.
Логика КРПТ и ревитализация городской ткани Небуга в этом случае может включать сразу несколько направлений. Это работа с частными домами через дизайн-коды и субсидии на замену заборов. Это работа со связанностью: устройство пешеходных переходов через трассу, велодорожек вдоль реки, создание новых активных маршрутов (в том числе в спальном квартале). Это активация первого фронта жилых 5-этажных зданий за счет выноса жилой функции и создания ритейла первых этажей. Это работа с водным фронтом: открытие набережной, организация линейного парка вдоль реки, демонтаж незаконных заборов. Наконец, это налаживание межселенных связей: устройство пешеходной тропы вдоль берега к Агою и Лермонтово.
Итак, первый шаг — изменение плотности улично-дорожной сети. Сейчас УДС Небуга фрагментирована: трасса и река делят поселок на изолированные куски. Новые маршруты — в том числе за счет выноса гаражей из центральной части и строительства объездной дороги — создадут связанную сеть, по которой турист и житель могут двигаться пешком или на велосипеде, не упираясь в тупики и заборы.
Второй шаг — уплотнение спальных кварталов советского периода. Хрущевки Небуга стоят рыхло: между ними — парковки, пустыри, хозяйственные проезды. Доуплотнение кварталов даст новое жилье и коммерческие площади без расширения городского пятна. Одновременно первые этажи выводятся из жилого фонда в ритейл — через изменения в ПЗЗ и адресные программы для собственников. Активный первый фронт — это не эстетика, это экономика: каждый метр коммерческого фронта на главной улице должен работать и в сезон, и в межсезонье.
Третий шаг — улица: проезжая часть сужается, освобожденное пространство отдается под велопешеходные зоны, террасы кафе, зеленые карманы. Параллельно — работа с фасадами хрущевок: не капитальный ремонт ради ремонта, а дизайн-код с конкретными решениями по цвету, остеклению, козырькам, входным группам. Баку уже показал, что именно этот инструмент меняет восприятие советской застройки быстрее и дешевле любой реновации.
Четвертый шаг — структура центральной части. ИЖС выносится из ядра поселка; на освободившихся участках формируется новый квартал со смешанной функцией — не монотуристический и не чисто жилой, а живая комбинация: жилье для постоянных жителей, малый бизнес, сервисы, точки притяжения. Именно такой баланс, как показало исследование Порто Монтенегро, обеспечивает круглогодичную активность, а не выраженную сезонность.
Пятый шаг — первая линия и рынок. Прибрежная полоса сейчас разрезана заборами и перекрыта гостиничными анклавами.
Открытая набережная, демонтаж незаконных ограждений, линейный парк вдоль реки Небуг — все это превратит береговую полосу из закрытой в общественную. В то же время рынок переосмысливается как точка притяжения: не стихийная торговля, а структурированное общественное пространство, работающее на связку «первая линия — город».
Дополнительно — пешеходная тропа вдоль берега к Агою и Лермонтово: межселенная связь, которой сейчас нет, но которая могла бы сделать весь отрезок побережья единым маршрутом.
Путь полной ревитализации наших прибрежных городов из убывающих поселков в курорты — это не снос и не «чистый лист». Это точечная перенастройка того, что уже есть — через плотность сети, активацию фронтов, работу с фасадами и последовательное открытие города к воде.
ИИ-рендеры «на скорую руку», которые показали нам трансформации Небуга, оказались впечатляющими: минимальное вмешательство (единая цветовая палитра фасадов, замена фасадов на природный камень и хаотичных вывесок на дизайн-код, расширение тротуаров, устройство террас кафе, озеленение вдоль маршрута) радикально меняет восприятие улицы. Которая из транзита становится главной прогулочной улицей, драйвером развития прилегающих кварталов ИЖС и масштабной реновации кварталов спального района. Рынок же как ключевое ядро превращается из стихийного овощного развала в гастромаркет с кафе и этапом прогулок от моря к реке.
Еще раз хотелось бы отметить, что курортность не возникает из красивых фасадов или смены заборов. Вернее, не только из них. Она рождается из последовательной работы с городской тканью: связями, масштабом, функциями, природой. Фасады — лишь финальный слой. Начинать нужно с каркаса.
Что даст внедрение КРПТ? Вместо финала
Сценарный анализ для Азово-Черноморского кластера рисует два принципиально разных сценария будущего. Инерционный сценарий: анклавы-гостиницы, точечное благоустройство без системной логики, КРТ без курортной специфики. Результат — депопуляция продолжится и дойдет до 810 тысяч человек, а индекс качества жизни окажется около 28 (ниже среднероссийского).
Амбициозный сценарий: системное применение КРПТ к 350 населенным пунктам кластера. Население вырастает до 1,01 млн человек за 10 лет — люди возвращаются туда, где стало хорошо жить. Создается 48 тысяч новых рабочих мест — не сезонных, а постоянных. Дополнительные налоговые поступления растут до 250 млрд руб. в год. Рост инфраструктурной обеспеченности — на 85 %.
Разница между этими сценариями — не в деньгах и не в технологиях. Она в подходе.
Сегодня принято много говорить про чудо ближневосточных мегапроектов, «курортов в пустыне», где главное усилие уходит не на создание новой архитектурной формы и застройку территории с нуля, но на привлечение и удержание постоянного населения.
В российских сложившихся прибрежных городах этот ресурс уже есть: постоянное население и городская ткань, прошедшая проверку временем.
Ревитализация в рамках КРПТ — не тотальный снос и замена среды, а перераспределение функций, доуплотнение, работа с фронтами улиц и набережных, создание новых общественных пространств и ядер.
Международный опыт показал, что наибольший эффект достигается там, где изменения затрагивают структуру квартала, плотность, типологию жилья и распределение функций. КРПТ задает именно такую рамку: от уличного профиля и периметральной застройки — до принципов работы с ИЖС, панельными массивами и общественными центрами.
Такой подход позволяет менять траекторию развития прибрежных территорий России, опираясь на уже сложившиеся города и сообщества — и тем самым строить собственные курорты будущего.