Трудный переход: от меценатства к инвестированию
Объекты культурного наследия регионального и федерального значения, которых по данным Министерства культуры в России насчитывается более 150 тысяч, должны становиться экономическим активом и основой для создания жизнеспособных, социально значимых и культурно насыщенных проектов. Как, за чей счет и с каким успехом реализуется эта задача, попробуем разобраться, анализируя итоги форума «Экономика наследия» и последние законодательные инициативы, озвученные на ПМЭФ.
Решение проблем за рубль?
Долгое время сохранение культурного наследия было уделом исключительно меценатов с гипертрофированным чувством социальной ответственности. «30 лет назад мы были странными людьми, на которых косились и государство, и общественники», — признался на форуме президент фонда «Возрождение русской усадьбы» Виссарион Алявдин. А сегодня государство ставит вовлечение ОКН в экономический и хозяйственный оборот одной из государственных задач, а инвесторами объектов разной степени привлекательности становятся и крупные предприниматели, и неравнодушные обыватели.
На январском форуме «Экономика наследия» в Калининградской области были заострены главные проблемы, пути решения которых уже вошли в актуальную повестку на всех уровнях:
- необходимость финансовой поддержки от государства и местных властей, которые включают льготное кредитование ОКН разной степени привлекательности и руинированности;
- льготы на земельный налог;
- прозрачные процедуры документооборота;
- полная и достоверная информация о состоянии объекта и его ограничениях;
- возможность выкупа здания инвестором в собственность по фиксированной цене после завершения реконструкции.
Актуальность поставленных вопросов объясняется тем, что последние 10–12 лет потенциальные и настоящие инвесторы в историческую недвижимость могли рассчитывать только на собственные резервы и региональные программы, так как 75 % таких объектов находятся именно в региональной и муниципальной собственности.
Суть программ под разными названиями «Аренда за рубль», «Недвижимость за рубль», «Метр за рубль», «Дом за рубль» чаще всего сводилась к одному: предоставление льготной аренды (1 рубль за метр и т. п.) здания на срок до 49 лет. По мнению многих экспертов, несмотря на многообещающее название, подобные программы себя мало оправдали. Дело в том, что на практике снижение ставки по аренде до одного рубля происходит только после ремонтно-реставрационных работ, которые обычно продолжаются от 5 до 7 лет. При этом значительные ресурсы уходят на разработку проектной документации, которая также требует денег, а ее согласование — дополнительного времени.
Новые региональные инструменты
Сегодня в отдельных регионах местные власти принимают новые или пересматривают старые программы в попытках привязать возрождение объектов ОКН к экономическому росту.
В этой связи особенно интересен опыт Калининградской области, которая является своеобразным флагманом в деле восстановления архитектурного наследия. Здесь с 2020 года реализуется «Программа по предоставлению займов в целях вовлечения объектов культурного наследия (ОКН) в хозяйственный оборот Калининградской области». Она подразумевает, что половина суммы, необходимой для реализации проекта, выделяется в виде возвратного беспроцентного займа, а вторая половина — в виде невозвратной финансовой помощи инвестору. По словам министра культуры и туризма региона Андрея Ермака, 18 объектов на сумму 4 млрд рублей уже вовлечены в программу. Ожидаемый прямой эффект от этих инвестиций — 500 новых рабочих мест и 3 млрд рублей налоговых поступлений после завершения проектов.
Инвесторам в Татарстане снижают финансовую нагрузку на начальном этапе реализации проектов. Так, на разработку научно‑проектной документации по сохранению шести объектов культурного наследия в Елабуге, например, было выделено более 38 миллионов рублей по инициативе Раиса республики Р. Н. Минниханова.
Понятная и удобная система взаимодействия государства и инвестора выстраивается в Нижегородской области, где с 2025 года в регионе действует первый и пока единственный в стране региональный стандарт по сохранению историко-культурного наследия.
По стандарту инвесторам предоставляется полная информация о состоянии объектов, возможностях их восстановления и вариантах дальнейшего использования. Интересно, что в обычной практике правообладатель получает информацию обо всех обстоятельствах и ограничениях по возможному использованию ОКН только после покупки (исправить такое положение должна инициатива ДОМ.РФ по актуализации требований, связанных с предметом охраны, до проведения торгов).
Согласно стандарту, предусматриваются меры государственной поддержки: налоговые льготы, льготная аренда, субсидии на реставрацию, компенсация процентов по кредитам и другие механизмы стимулирования инвестиций.
Важно, что стандарт предполагает сохранение не отдельных памятников, а целых исторических кварталов и городской среды, включая архитектуру, планировку, благоустройство и ландшафт.
Федеральный масштаб
Переходить от восстановления единичных объектов к комплексному развитию исторических территорий агитировал на форуме и Анатолий Азизов, управляющий директор ДОМ.РФ. Именно комплексный подход может обеспечить включенность отреставрированного ОКН в городскую ткань и его доходность, так как без налаженной инфраструктуры ничего работать не будет.
На федеральном уровне инвесторам, готовым купить здание, помогает программа льготного кредитования ДОМ.РФ под 4–9 % с компенсацией банкам из федерального бюджета (сегодня уже 23 из 27 объектов в пилоте нашли инвесторов). Информационное сопровождение обеспечивает платформа инвентаризации и мониторинга объектов ОКН Наследие.ДОМ.РФ. Здесь на текущий момент объединены данные информсистем и регионов о более чем 2 тыс. неиспользуемых объектов гражданского назначения в 81 регионе России.
Что касается льготного кредитования, то в настоящее время обсуждается инициатива о распространении льготной программы не только на ОКН, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, но и на объекты, состояние которых признано удовлетворительным, но они также требуют существенных затрат по приспособлению и реставрации. Прежде всего речь идет об ОКН, расположенных в малых городах или за их пределами, экономика проектов которых гораздо более сложная, чем в областных центрах и столице.
Еще одна болезненная тема — восстановление заброшенных усадеб. Бывает, что часть построек может находиться в более-менее пристойном виде, а другая — в руинированном. Для получения полноценной финансовой помощи ДОМ.РФ предлагает признавать неудовлетворительным состояние ансамблей и усадеб в целом, в качестве единых имущественных комплексов — даже в том случае, если в такой кондиции находится только часть расположенных на их территории объектов, которые составляют, например, 30–50 % всего комплекса.
Большой резонанс и интерес вызывает законодательная инициатива Министерства культуры по привлечению средств граждан и юрлиц для проведения работ по приспособлению ОКН под многоквартирные жилые дома.
Она очень важна для тех городов, где есть большое количество деревянных жилых домов (всего речь идет о 4030 ОКН в субъектах РФ), признанных аварийными, и поэтому им грозит снос. Программа позволяет инвестору сначала реконструировать аварийное историческое здание, переведенное в нежилой фонд, а уже после окончания работ снова присвоить ему статус жилого.
Таким образом сохраняется историческая преемственность зданий и городская историческая среда в целом, которая должна быть живой, а не выставочным павильоном для туристов.
Девелоперский размах
Восстановлением объектов культурного наследия активно занимаются и девелоперы, когда таковые находятся на участке застройки. С одной стороны, наличие ОКН придает «добавочную стоимость» девелоперскому проекту, а с другой — повышает репутацию самих девелоперов, которые идут на значительные дполнительные расходы по реставрации объектов. Среди последних ярких примеров — «Мельница Башкирова» в составе проекта «Статус на Черниговской» в Нижнем Новгороде девелопера GloraX, тюремный замок «Кресты» в Санкт-Петербурге, которым занимается ГК КВС, «Теплые ряды» на Ильинке в Москве от Sminex, корпуса Бадаевского пивоваренного завода от Capital Group и др.
Упростить привлечение крупных инвесторов к восстановлению ОКН, находящихся в федеральной собственности, призван новый законопроект, который был одобрен в июне этого года Советом Федераций. Согласно законопроекту, ДОМ.РФ сможет продавать инвестору не только земельный участок под застройку или развитие территории, но одновременно включать в сделку расположенный рядом объект культурного наследия. В итоге инвестор получает привлекательный девелоперский проект, а взамен обязуется за свой счет восстановить историческое здание. При этом аренда земли под объектом культурного наследия может составлять символический 1 рубль в год на период восстановления (до 7 лет). Пока идут восстановительные работы, любые сделки с таким объектом будут запрещены. Если инвестор нарушит условия договора, его расторгнут, а имущество вернут в государственную собственность.
В профессиональном сообществе данный законопроект стали называть «КРТ для памятников». Однако аналитики рынка отмечают, что в проектах КРТ государство прежде всего развивает территорию — квартал или промзону, — создавая новое жилье, коммерцию и инфраструктуру. А в новом законе акцент смещен с освоения территории на сохранение культурного наследия.
Национальный рейтинг как еще один способ мотивации регионов
«Эффективность вовлечения объектов культурного наследия (ОКН) в экономический оборот» — новый экспериментальный субиндекс, который был внедрен в Национальный рейтинг состояния инвестиционного климата в регионах России, составляемый АСИ. Его обновленный вариант был представлен в рамках Петербургского международного экономического форума 2026 года. Новый показатель оценивает, насколько успешно тот или иной регион снижает административные барьеры для бизнеса, готового реставрировать исторические здания и запускать в них коммерческие проекты.
Структура субиндекса сформирована как дорожная карта из 17 целевых показателей, которые разделены на два блока. Так называемый опросный, «Голос бизнеса» (15 показателей), строится на анкетировании предпринимателей и инвесторов, вовлеченных в восстановления исторических зданий, где они оценивают эффективность региональных программ на разных этапах. Институциональный (2 показателя) показывает, какую реальную нормативную и экономическую базу создал регион, чтобы стимулировать инвесторов заходить в сферу «экономики наследия».
Согласно рейтингу этого года, результаты которого были обнародованы на ПЭМФ, по эффективности вовлечения объектов культурного наследия в экономический оборот первое место досталось Ярославской области, второе — Нижегородской, а третье — Липецкой.
В России, несмотря на имеющиеся проблемы, формируется новая система сохранения объектов культурного наследия, основанная на привлечении инвестиций и государственно-частном партнерстве. Благодаря ей исторические объекты постепенно трансформируются в экономически устойчивые проекты, которые одновременно сохраняют культурное наследие и способствуют развитию регионов.
