Макрозадачи для мегаполиса: как создавать города, в которых хочется жить и работать
Процессы урбанизации, которые идут в мире, значительно влияют и на Россию. Рост мегаполисов и миграция людей в центры деловой активности создают значительные вызовы и в то же время открывают возможности для девелоперов, которые смогут работать в условиях сокращения спроса и роста издержек. О том, как сделать растущие мегаполисы комфортными, безопасными и красивыми и как сохранить малые города (которые теряют население), сбалансировать интересы жителей и бизнеса с задачами развития страны, обсуждали на пленарной сессии форума «Город. Человек. Будущее».
Участники сосредоточилась на макрозадачах, связанных с развитием российских регионов в условиях продолжающейся урбанизации и активной миграции населения в городские центры.
Особенности урбанизации
Заместитель директора департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь, рассказывая о планах по адаптации инфраструктуры к росту численности населения и созданию комфортной городской среды, отметил: «Экономика показала, что плотность населения напрямую зависит от того, насколько успешен экономически будет город». И напротив, чем шире разрастается поселение и чем меньше плотность населения в нем, тем выше затраты на содержание территории и создание инфраструктуры и меньше налоговых поступлений.
У российской урбанизации есть нюансы, их отметил Антон Финогенов, директор по развитию городской среды «Дом.РФ»: «Доля сельского населения в стране за последние 35 лет практически не изменилась». По переписи 1989 года было 74%, сейчас — 75%, и многие, по сути, «фермеры» сейчас числятся жителями крупных городских агломераций. В России большинство городов, 79%, не растут, численность населения в них уменьшается. Растет она менее чем в 30% городов, и в основном это крупнейшие агломерации и населенные пункты вокруг них, либо нефтяные центры, либо Кавказ, где высокая рождаемость дает рост населения. Эксперт подчеркнул, что можно говорить не об урбанизации, а поляризации: миграции в сторону крупнейших центров.
Поэтому одна из задач пространственного развития страны состоит в создании или сохранении точек роста, что буквально выражается в том, чтобы создавать для людей стимулы оставаться жить и работать в своих городах. На это направлены и крупнейшие инфраструктурные проекты, например, на Дальнем Востоке, и усилия девелоперов, которые вслед за московскими коллегами подхватывают тренд на комплексные проекты, в которых сервисы и услуги, а также возможности для досуга и образования находятся в шаговой доступности.
Со своей стороны Минстрой России подготовил пакет мер, способствующих комплексному развитию территорий, в том числе — субсидирование проектов КРТ именно на периферии; уже подготовлен и перечень 2000 опорных населенных пунктов, финансированию проектов в которых будет уделяться особое внимание. Цель все та же — удержать людей на местах, обеспечив им более высокое качество жизни.
«Государство все сильнее будет вмешиваться в хорошем смысле в региональное развитие и расширять инфраструктурное меню. Мы видим конкретные результаты: инфраструктура улучшилась, удалось привлечь существенные федеральные деньги и за счет этого — частный бизнес, в том числе и не только девелоперов. Инвесторы вкладываются в рестораны, гостиничную, деловую сферу, и даже какие-то концессионные проекты начаты в сфере ЖКХ».
Директор по развитию городской среды «Дом.РФ»
И девелоперские проекты комплексной застройки, по его словам, вполне сопоставимы по качеству с Московским регионом, несмотря на сокращение спроса, тем более ограниченного вне столиц.
Как планировать послезавтра
Перед девелоперами стоит сложная задача: создавать сегодня продукт, который будет актуальным и через 5–10 лет. И компенсировать сокращение спроса и рост издержек на ФОТ (фонд оплаты труда), обслуживание кредитов и строительную себестоимость за счет более тщательной проработки проектов, цифровизации процессов.
«Строительная отрасль страны сейчас сталкивается с несколькими глобальными проблемами, среди которых — кадровый дефицит, увеличение себестоимости строительства, рост ставок по кредитам для всех. Способ сокращать многие издержки и ускорять работы известен, это цифровизация и автоматизация процессов собственно строительства и управления проектами. Переход на более современные формы документооборота, развитие региональных информационных систем в сочетании с корректировкой процессов для проектов комплексного развития территорий (КРТ) позволяет сокращать подготовительный этап, подготовку градостроительной документации. А сокращение сроков — это сокращение издержек».
Заместитель директора департамента комплексного развития территорий Минстроя России
В мегаполисах ускоряются все процессы, и люди начинают больше ценить время, не желая тратить его на рутинные дела. Горожане хотят, чтобы там, где они живут, было максимальное количество сервисов, от спорта и фитнеса до ресторанов и досуговых учреждений, в шаговой доступности, и до работы можно было бы добраться за полчаса, говорит акционер и президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Кроме того, «люди хотят жить в безопасности в домах, которые не ломаются», а если что-то сломалось, то есть запчасти и можно быстро починить. Это и определяет облик и наполнение большинства комплексных девелоперских проектов и будет определять их в будущем, с учетом нового «технологического базиса» и замены необходимого инженерного оборудования доступным и «стрессоустойчивым». «Чем меньше в доме того, что может сломаться и испортить человеку жизнь, тем лучше, — уверен сейчас Ручьев, — Поэтому умный холодильник стал никому не нужен за последние несколько лет. Умный чайник вообще все выкинули».
Группа компаний «Атлас Девелопмент» из Екатеринбурга, по словам ее генерального директора Владимира Городенкера, также стремится реализовать проекты в концепции «Жилой экосистемы»: максимального набора удобств на территории жилого комплекса. Так, чтобы даже между зданиями в жилом квартале можно было перемещаться, не выходя на улицу. «У нас даже термин такой есть — «инфраструктура в домашних тапочках», — говорит он.
Например, в проекте компании в Екатеринбурге 10 жилых домов соединены единым стилобатом, в котором располагается вся инфраструктура. В этом ЖК на 2000 квартир, где будет проживать, по оценке девелопера, около 7000 человек, 40 000 кв. м отводится под инфраструктуру: кафе, рестораны, продуктовые магазины, детский сад и клинику, непременный фитнес и даже немного офисов. И 20 000 кв. м займет двор, где можно и отдохнуть в беседке, и заняться спортом или пускать кораблики в ручье.
Для застройщика такой проект обходится на 10–20% дороже в строительстве за счет того, что надо создать больше мест общего пользования. «Но покупатель выигрывает, поскольку экономит время, не надо никуда ехать», — говорит Городенкер. Выигрывает и девелопер: по подсчетам эксперта, все это прибавляет к цене квартиры около 5–10%, а продаются такие проекты на 20% дороже рынка. Речь идет, конечно, о жилье более высокого класса, в дешевом сегменте покупатель смотрит прежде всего на цену, признает он.
Еще один федеральный девелопер родом из Тюмени — компания «Брусника». На форуме ее коммерческий директор по Москве и Московской области Андрей Фатнев указал на изменения в рыночной ситуации: «Мы должны быть готовыми к новым условиям: требования на рынке ужесточаются». Несмотря на сокращение спроса, от девелоперов ждут качественного, современного, отвечающего запросам современного горожанина жилья, с насыщенной инфраструктурой и сервисами. Конкурировать за деньги покупателей приходится сейчас прежде всего не столько с коллегами по цеху, сколько с банковскими депозитами.
Несмотря на сложные условия для отрасли и экономики страны, объем ввода жилья пока не уменьшается, и Минстрой заявляет, что хотел бы сохранить его на уровне около 110 млн кв. м ежегодно. «И весь этот объем нужно продавать», — говорит Фатнев.
Поэтому, после частичной отмены льготной ипотеки, застройщики разрабатывают собственные ипотечные программы в партнерстве с банками и другие способы стимулирования сбыта. «Брусника», например, делает ставку на программу Брусника.Обмен. «Жилья на вторичном рынке сейчас много, продавать его сложно. Мы готовы его выкупить и зачесть в счет стоимости нового объекта», — объясняет Фатнев. Так у компании проходит примерно 20% сделок.
«Рынок еще не привык к новым ставкам по кредитам, которые продолжают повышаться», — говорит он. А спрос остается высоким: «многие хотят до Нового года решить вопрос с покупкой недвижимости. И это самое правильное, что может сделать покупатель прямо сейчас».
Вечные ценности
Может ли девелопер делать сейчас проекты в соответствии со всеми ожиданиями покупателей своими силами? Главный архитектор компании «Донстрой» Евгения Ким считает, что сегодня, как и много лет назад, все решает удовлетворение основных потребностей человека: это прочность, польза, красота. И в эту витрувианскую триаду неизменно в наши дни добавляется «безопасность», о ней же говорил и Александр Ручьев, и другие спикеры.
Важная часть требуемой безопасности — всегда оставаться на связи. «Это ближайшие 10 лет будет актуально, поэтому покрытие 5G без белых пятен в комплексе, в том числе и паркинге, — сегодня один из главных трендов», — говорит Евгения Ким. Нужна также безопасность периметра, и по ее мнению, именно стилобаты обеспечивают его более комфортное «закрытие» от посторонних.
В ЖК, которые возводит «Донстрой», предусмотрено использование меток, автоматически открывающих двери по пути следования человека, видеонаблюдение и другие способы обеспечить безопасность жителей. Восприятие «мой дом — моя крепость» никуда не делось, считает Ким, хотя сейчас, в связи с уменьшением площади квартир, «моей крепостью» становится вся территория ЖК с его расширенными общественными пространствами. Поэтому важно так сегментировать комплекс на приватные и общедоступные зоны, чтобы жители чувствовали защищенность, а гости свободно взаимодействовали с общественными пространствами, объясняет архитектор.
С другой стороны, любой жилой квартал не может быть совершенно оторван от города вокруг, как невозможно в одном ЖК предусмотреть абсолютно все, что может потребоваться жителям. «Все кварталы смотрят друг на друга. Мы даже с конкурентными кварталами всегда пытаемся организовывать связь, я думаю, и коллеги поступают точно так же», — делится Евгения Ким.
В целом требования к новому жилью высокие, говорит Анастасия Остапенкова, коммерческий директор Генпро. Поэтому так важны именно проекты КРТ, в которых город и девелопер смотрят на развитие территории комплексно задолго до стадии котлована и согласования конкретных ТЭП.
КРТ как инструмент градостроительной деятельности призван совместить глобальную концепцию развития той или иной территории и детальную проработку мастер-планов отдельных микрорайонов, стратегическое планирование и программы реновации существующих объектов для восстановления исторического и культурного облика города с учетом его гармоничного функционирования. Комплексные проекты оказывают большое влияние на жителей соседних районов, это касается и создания улично-дорожной сети, новой инженерии и социальной нагрузки, и важно учитывать потребности местного населения, чтобы обеспечить устойчивое развитие территории. Проект должен быть не только визуально привлекательным, но и стратегически обоснованным, подчеркивает Анастасия Остапенкова.
В планах города, как показала она, создать современные кварталы более чем 3100 га бывших промзон, незастроенных и неэффективно используемых участков, это в общей сложности более 52 млн кв. м недвижимости. И, безусловно, кроме жилых площадей, в проектах КРТ предусмотрены места приложения труда (более 763 000 рабочих мест, по подсчетам городских властей) и социальные объекты. Осуществление всех этих планов, несомненно, сильно изменит облик Москвы, и от активных участников строительной отрасли зависит, будет ли город таким, в котором хочется жить и работать.