10 причин вкладываться в наследие
Главная движущая сила тех, кто инвестирует свои материальные и нематериальные ресурсы в исторические объекты, — это, конечно, любовь. Однако есть и ряд конкретных весомых аргументов, хорошо понятных бизнесу, сотрудникам муниципалитетов и горожанам. Поговорили с экспертами и собрали десяток ключевых тезисов — и еще больше кейсов и инициатив.
А что случилось?
Почему вдруг эта тема встала так остро? Во-первых, в связи с национальной программой расселения из аварийного и ветхого жилья: по очевидным причинам всеми признаками «ветхости» обладают здания, построенные в первой половине прошлого века и раньше. Но у них же часто обнаруживаются и «признаки» (а то и полноценный статус) объекта культурного наследия: по данным Министерства культуры, среди многоквартирных жилых домов в нашей стране сейчас таких 13 тысяч. И если ОКН не идут под снос сразу (хотя это вовсе не значит, что они не обречены просто тихо разрушаться под причитания сочувствующих, но в отсутствие соучаствующих), то остальные оказываются приговорены фактичес. ки к немедленной ликвидации и забвению. Профессиональное сообщество забило тревогу.
Во-вторых, тысячи исторических построек, не учтенных в реестре памятников, продолжают оставаться не то что не отремонтированными, но просто никому не известными и гибнут под напором равнодушных ковшей (или еще более равнодушных природных стихий). Единственные, кто про них знает и помнит, — это собственники, будь то частные лица или муниципалитет. И в большинстве случаев это ситуации, когда снести дороже, чем дождаться естественного разрушения. И если эти здания находятся в городе, то становятся неизменной причиной деградации и маргинализации среды вокруг себя. А городской среде нынче уделяется повышенное внимание.
В-третьих, из-за еще одной национальной программы — по созданию комфортной среды в исторических центрах малых городов и исторических поселениях — возникла необходимость уже на стадии подачи заявки на получение гранта находить партнера-инвестора: практически на любой улице или сквере в таких местах встречается если не памятник, то объект с богатой локальной идентичностью, которую нужно непременно проявить и сохранить. Федеральных бюджетов конкурса Минстроя РФ на это никогда не хватает.
В-четвертых, работу с наследием (и партнерство с частным бизнесом) предполагает реализация активно создаваемых мастер-планов районов и городов: например, для развития исторического района Започаинье в Нижнем Новгороде для каждого объекта был разработан подробный инвестиционный паспорт. В нем содержатся необходимые параметры участка и застройки, оптимальный, исходя из оценки всех факторов, сценарий развития и примерный объем вложений.
И наконец, из 155 тысяч объектов культурного наследия 30 тысяч — то есть более четверти — официально пребывают в неудовлетворительном состоянии. Поэтому в феврале 2024 года была инициирована новая государственная программа по восстановлению объектов культурного наследия: к 2030 году стоит задача привести в порядок не менее 1000 ОКН. Уже даже определены пилотные регионы: Забайкальский край, Новгородская, Рязанская, Смоленская, Ярославская, Самарская, Нижегородская и Тверская области. Однако для реализации этих планов снова не обойтись без инвесторов: ДОМ.РФ как оператор программы тоже готовит подробные инвестпаспорта — как для бывшей тюрьмы «Кресты» в Санкт-Петербурге, — но все зависит от того, насколько успешно пройдут торги.
Так как же убедить бизнес в них участвовать? В чем его дивиденды от подобных вложений?
Аргумент № 1: привлекательная локация
Большая часть исторической застройки сохранилась либо в исторических районах городов (а они всегда притягивают людей), либо в самых живописных природных уголках: наши предки умели выбирать себе место для жизни. Таким образом, идет ли речь о частной даче или отеле-ресторане — будущие владельцы и гости будут довольны.
«Зачем инвестировать в архитектурное наследие? Как имущественник позволю себе ответить на вопрос с позиции рынка недвижимости и выделить три ключевых фактора.
Локация — это определяющий параметр для большинства инвестпроектов в культурном наследии. Исторические здания часто находятся в самой привлекательной, центральной части города, либо за городом, но в наиболее живописных местах с уникальными видовыми характеристиками. Это естественным образом притягивает горожан и туристов — бесценное качество для различных коммерческих видов деятельности (рестораны, отели, торговля, выставочно-лекционные пространства, офисы креативных проектов и т.п.).
Второе — сама архитектура старинных зданий. «Так сейчас не строят!» — это главный аргумент в пользу уникальности и привлекательности объекта для инвесторов. А для некоторых этот фактор воспринимается как обладание «трофеем». Инвестировать в такие сложные, но вдохновляющие глубиной исторического контекста здания становится вызовом и одновременно творческой отдушиной для бизнесменов из «серьезных» отраслей: сырьевых, промышленных и инвестиционно-финансовых сфер.
Третье — высокая капитализация актива. Сейчас еще можно приобрести ОКН за 1 рубль или по очень невысокой стартовой цене. Если разработать востребованную функциональную концепцию и качественно, с вниманием к историческим деталям реализовать реставрационный проект, то рыночная стоимость таких объектов вырастет в разы. Но здесь важно уметь подобрать объект с понятным потенциалом, визионерски подойти к его перерождению, скоординировать активность неравнодушных жителей, привлечь внешние ресурсы, в том числе господдержку, на развитие территории вокруг и т.п. И это еще раз подчеркивает, что инвестировать в историческое наследие может и должен не каждый — простых решений для качественного результата в таких проектах недостаточно».
Эксперт по территориальному развитию и инвестициям в культурное наследие, член Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ, автор телеграмм-канала Культурное ГЧП
Аргумент № 2. Неповторимая архитектура
«Инвестиция в архитектурное наследие — это возможность создать уникальную концепцию бизнеса, где каждая деталь уже наполнена историей и смыслом. Когда вы работаете с наследием, у вас словно есть напарник, который поможет с идеей, вдохновением — тем, что в итоге сделает проект особенным, запоминающимся, не имеющим равных: это само здание, его история, история людей, которые имели к нему отношение.
Помимо вещей возвышенных – связи с историей, важности сохранять и беречь ее, в таком подходе есть и вполне понятные для бизнеса преимущества: работа с наследием позволяет создать уникальное коммерческое предложение, выстроить глубокую связь с аудиторией, предлагая посетителям не просто продукт или услугу, а опыт, который привлекает, запоминается и выделяет на фоне конкурентов.
Так, ресторан Yale в Нижнем Новгороде — теперь одна из новых ведущих достопримечательностей города, не сильно уступающая по популярности Пакгаузам на Стрелке (которые тоже работают с наследием). А превращенный в школу сборочный цех «Русский Рено» стал сердцем и самой привлекательной, узнаваемой частью нового жилого квартала в Санкт-Петербурге».
Историк архитектуры, преподаватель Британской школы дизайна, автор телеграм-канала ReuseArch
Аргумент № 3: уникальное коммерческое предложение
В случае с исторической недвижимостью оно формируется из вышеперечисленных локации, архитектурных особенностей, атмосферы, связанной историей и памятью места. Но есть и более прагматичные факторы: например, в свежеотремонтированных домах гораздо проще найти небольшие площади в аренду, чем в новых постройках. Ремонт обуви на пяти «квадратах», ногтевой сервис на 20 и гончарная мастерская на 50 м2 — все это потенциальные резиденты кластеров в реновированных зданиях.
Аргумент № 4: хорошая капитализация вложений
При правильном подходе работа с наследием всегда себя окупает. Не с каждым памятником и не с каждым инвестором, но позитивных примеров столько, что миф, будто расходы всегда больше, чем ожидаешь, а прибыль — меньше (хотя так бывает), и ты неизбежно остаешься в накладе — развеивается.
В историческом центре Самары есть 129 квартал«В историческом центре Самары есть 129 квартал — 18 исторических зданий вдоль красной линии, которые из-за стройки метро хотели снести. И тогда вместе с Олегом Никитенко, который занимается темой приспособления со стороны бизнеса, мы сделали такую программу. Собрали три рабочих группы, в каждую из которых вошли кроме архитекторов социологи, экономисты и культурологи, и поставили одну из трех задач: полностью сохранить, частично реконструировать или полностью снести.
Все три группы работали независимо. И когда представили результаты, то выяснилось, что самой экономически эффективной оказалась финансовая модель тотального сохранения!
Другой интересный момент — все три группы сохранили историческую этажность и усадебную планировочную структуру. То есть подтвердили ценность не только самой застройки, но и ее средовых характеристик.
Если доведем этот кейс до конца, то будет первый в Самаре КРТ с сохранением исторических зданий».
Директор Благотворительного Фонда «Том Сойер Фест — Наследие»
Причем удачные кейсы есть как у крупных девелоперов, так и у частных предпринимателей — таких, как тюменский реставратор Сергей Вобликов. Приобретя свое первое здание в родном городе — краснокирпичную электростанцию на территории бывшего речного порта, — он еще толком не знал, как им распорядится. Но уже несколько лет спустя стал одним из самых успешных предпринимателей по работе с исторической архитектурой. А на в обновляемом речном порту с его помощью реализуется целый исторический квартал (совместный проект с компанией «Даль»).
«Когда я покупал свое первое здание в 2016 году — здание первой электростанции Тюмени, — это была очень эмоциональная покупка. Я даже не понимал, что покупаю объект культурного наследия. Но я вырос неподалеку, прекрасно помнил эту электростанцию, и несмотря на единоличное участие в торгах — решился.
А потом эта тема начала затягивать. Сегодня у меня шесть исторических объектов в Тюмени и Тобольске. Но самый первый объект сработал как самореклама. Так что полученные благодаря нематериальным дивидендам новые проекты уже покрыли мои материальные затраты.
Отдельно отмечу уникальность нашего сотрудничества с Брусникой — союза реставратора и девелопера. С ее приходом на территорию тюменского речного порта все изменилось. Опасения по поводу моих рисков с реставрацией электростанции оказались напрасными. Я достаточно быстро сориентировался, что соседние участки тоже нужно выкупить. Кроме того жилого дома, который ОКН не является: его город сдает в аренду с возможностью оформления в собственность после восстановления».
Предприниматель, реставратор
Аргумент № 5: государственная поддержка
Чтобы достичь целей новой государственной программы по работе с ОКН, ДОМ.РФ и Министерство культуры проработали особые условия для инвесторов по реализации проектов. Главное из них — получение льготного кредита: на разработку проектной документации и на само восстановление памятника и его приспособление к современному использованию. При текущих значениях ключевой ставки Банка России для инвесторов будет действовать льготная ставка 7 % для 24 пилотных ОКН в восьми регионах — Забайкальский край, Новгородская, Рязанская, Смоленская, Ярославская, Самарская, Нижегородская и Тверская области; для всех остальных ОКН — 17%. При этом срок срок реализации проекта не должен превышать 8,5 лет. «Кресты» в Санкт-Петербурге — один из таких крупнейших объектов, выставленных на торги в конце 2024 года.
«С уверенностью можно сказать, что сегодня инвестирование в архитектурное наследие страны является одним из перспективных и стабильных направлений для бизнеса.
Во-первых, речь идет о конкретных шагах поддержки правительства. В начале 2024 года Президент РФ анонсировал старт программы сохранения объектов культурного наследия народов Российской Федерации, цель которой — восстановление 1000 ОКН к 2030 году. Программа подразумевает льготное кредитование (ставка от 4%), а также дополнительные субсидии и поддержки на федеральном и региональном уровнях. Минкультуры РФ совместно с ДОМ.РФ разработали практический инструмент, портал наследие.дом.рф, где инвесторы — как частные, так и корпоративные — могут выбрать объекты для возрождения и получить информацию о поддержке. Благодаря этой программе у инвесторов есть беспрецедентная возможность получить доступ к уникальному историческому наследию, которое раньше было недоступно.
Во-вторых, последние годы невероятными темпами развивается внутренний туризм, формируя спрос на новые объекты HoReCa в регионах. В этом отношении у объектов культурного наследия как минимум три преимущества перед новостроем: выгодное расположение в исторических кварталах, история дома, которую можно интегрировать в будущий бренд, и архитектурная уникальность здания.
В-третьих, это бережное отношение к собственной культуре и истории, поиск национальной идентичности. И наверно, это главный движущий фактор, который хоть и нельзя просчитать математически, но он уже сформирован в конкретный тренд исследования разнообразия культуры народов России».
Архитектор, дизайнер интерьеров, почетный член Союза художников России, член Российской Ассоциации Реставраторов, восстановления объектов культурного наследия РФ, основатель архитектурного бюро BOMAR
Аргумент № 6: некоммерческие поддерживающие инициативы
Посильную помощь в том, чтобы стимулировать людей инвестировать в историческое наследие, оказывают не только власти. Например, проект «Дом вдали» был придуман Александром Пчелинцевым, партнером компании «Даль». Проработав несколько лет в администрации Зарайска, он хорошо осознал, какой потенциально богатый ресурс в виде ветхого исторического жилья содержит один только небольшой подмосковный город. И разобрался в деталях, как перевести аварийный жилой фонд в нежилой — так, чтобы он стал интересен инвесторам. Оставалось дело за малым: найти покупателей. Так появилась платформа «Дом вдали» с описанием домов, готовых к продаже. При этом сотрудники платформы всегда готовы проконсультировать владельцев в отношении того, во что лучше конвертировать существующую постройку, будь то ОКН или просто историческая руина.
Аналогичная инициатива снизу возникла в Самаре. Став колыбелью фестиваля «Том Сойер Фест», где силами волонтеров восстанавливаются фасады старых домов (сейчас — уже в 86 городах!), Самара пошла еще дальше: когда в 2022 году начали сносить по 50 домов в год, группа активистов (сегодня — благотворительный фонд) стала устраивать ярмарки и аукционы исторической недвижимости: сперва полуофициальные, потом лицензированные. В результате, например, за дом, снести который городу обошлось бы в 2,5 млн, они выручили 8, 5 млн руб. А сделав инвестиционный паспорт и полноценный виртуальный тур по одному из зданий — пустили его с молотка за 22,5 млн руб.
«Чем больше мы занимались исторической недвижимостью, тем больше понимали, насколько у нас недооценен инвестор и его участие в процессе. Исследование, которые мы сделали год назад, показало, что инвестор в историческое наследие — это прежде всего внутренне очень мотивированный человек, который делает это столько для бизнеса, сколько из социальной ответственности перед потомками — «кто, если не я». То есть главная мотивация — идеологическая.
Чтобы их поощрить, мы и придумали премию «Наследие дороже»: помимо «Том Сойер Феста» и наших «Ярмарок домов», мы недавно провели первый форум волонтерских практик в этой сфере, и наработанная база контактов позволила нам быстро продвинуть «Наследие дороже» в профессиональном сообществе.
21 января в Москве вместе с ВООПИК мы вручим премию в 6 номинациях: две для инвесторов («Бережная реновация»до и от 10 млн руб.), две для общественных инициатив («Креативный подход» и «Эффективный фандрайзинг»), одна для чиновников («Не сноси и сохрани») и последняя — за «Личный вклад».
Очень надеемся на поддержку всех неравнодушных и на то, что премия станет ежегодной».
Директор Благотворительного Фонда «Том Сойер Фест — Наследие»
Аргумент №7: возможность прикоснуться к истории и рассказать эту историю другим
Самые лирические причины мы приберегли на конец. Впрочем, лиричность отнюдь не отменяет их ценности: для многих, как можно было услышать в предыдущих комментариях экспертов, «добавленная стоимость» в виде эстетики и очарования истории важнее стоимости обычной.
«Сейчас растет интерес к исторической недвижимости, появляются федеральные и региональные меры поддержки, которые сокращают издержки частных собственников.
Но для нас главный ответ на этот вопрос — ценности.
Инвестируя в наследие, человек становится сопричастным к истории своей страны, оставляет в свое имя в истории.
И в «Доме вдали» 99% запросов мы получаем именно от людей, для которых сохранение наследия — не столько бизнес, сколько что-то личное и важное. И неважно, готовы они вложить 15 млн или 300 млн».
Управляющий партнер компании «Даль», руководитель проекта «Дом вдали»
Возвращаясь к горячей теме «Крестов»: конечно, зарубежная практика конверсии тюрем существенно богаче, однако и в России есть примеры, когда люди берутся за работу с таким непростым наследием. Один из самых свежих — бывшая тюрьма в Мышкине (правда, в последние годы она успела побывать и госпиталем, и специнтернатом): Дарья Басанец, партнер арт-группы Buro (она же инвестор), насмотревшись на огромное количество преобразованных мрачных тюрем, где как правило не обходилось без музея пыток и рассказов о том, как тяжело жилось заключенным, решила сделать из него нечто противоположное — пространство свободы. Новый культурно-выставочный центр и бутик-отель так и назвали: «Нетюрьма».
«Инвесторы, которые имеют уникальную возможность выбирать, во что вкладывать, конечно, прежде всего руководствуются не финансовыми соображениями, а все-таки определенной идеологией бытия. Они вкладываются в архитектурное наследие потому, что наличие фактуры, у которой есть история, в соединении с современными подходами, с современным видением и ощущением, дает возможность создавать совершенно уникальные пространства.
Та же «Нетюрьма», сделанная в новых — прекрасных, холодных, но вычищенных — залах будет смотреться безусловно замечательно, как произведение искусства. Но в ней сразу же умрет флер необычности и того, что на сегодняшний день единственное потрясает людей.
«Сочетание несочетаемого», формирование и преподнесение нового взгляда на понятные вещи — вот что позволяет привлечь внимание гораздо большей интенсивности, чем традиционные формы экспонирования. Поэтому в архитектурное наследие вкладываются инвесторы, прошедшие определенный жизненный путь и , как правило, понимающие конечный результат.
И еще несколько слов про «Нетюрьму»: вокруг нас и так масса ограничений, поэтому хотелось создать антитезу несвободе — место, где человек понимает, что его устремления и развитие заключены только в нем самом; цель и смысл — освобождение от навязанных моделей и стереотипов.
Мрачные казематы создать легко — сложнее в бывших мрачных казематах поселить дух творчества, дух праздника, свободы и движения. Поэтому я считаю «Нетюрьму» одним из самых сложных в своей более чем 20-летней практике. Создатели в тюрьмах многочисленных отелей и музеев арестантского работают исключительно с фактурой здания — но куда как важнее поиск и обретение новых смыслов».
Архитектор, партнер арт-группы Buro, автор проектов реконструкций замков, водонапорных башен и т.п., инвестор
Аргумент № 9: просвещение и вовлечение горожан
Давайте еще раз вернемся к проекту «Дом вдали», который начинался с Зарайска, но постоянно обрастает новыми точками поиска ценного наследия (уже добавились Коломна и Елец).
Помимо расширения сферы влияния в плане географии и информирования инвесторов, у проекта со временем появилась и еще одна цель — неочевидная, но возымевшая потрясающий эффект. Это — вовлечение самих горожан, проявление ценности домов не только для покупателей, но и для тех, кто живет вокруг.
В Зарайске участники проекта сперва размещали на лотах информационные таблички: как ни странно, они всегда работают, обращают на себя внимание, люди подходят и читают — и особенно те, кто годами ходил мимо. С жителями разговаривали, вместе анализировали исторические фотографии, записывали воспоминания — и постепенно таблички (пока всего 20) начали дополняться более личной информацией. А в сентябре 2022 года, спустя почти три месяца после старта пилота по гранту, провели четырехдневный воркшоп с зарайскими школьниками. Его физическим результатом стал небольшой зин и карта-путеводитель по домам проекта — и то, и другое сегодня доступно для всех в туристическом центре Зарайска. Но чуть ли не важнее итог нематериальный.
«Работая с детьми, мы часто слышали от них, что в Зарайске сейчас бесперспективно, нужно уезжать. Однако через наш проект они смогли по-новому взглянуть на свой город. Увидеть, что он на самом деле развивается и его есть, за что любить. Понять, что старые дома могут олицетворять собой не только деградацию и умирание, но и продолжение жизни. От нас они вышли с совершенно другим отношением к Зарайску». Кто знает — может быть, через десяток лет один из этих школьников, даже если добьется успеха в соседнем мегаполисе, вернется однажды на историческую родину, разыщет старый дом, с которым связаны воспоминания детства, и сделает так, чтобы этот дом жил дальше и продолжал приносить людям радость. Воспитывать новое поколение тех, кто ценит историю и старину, нужно уже сейчас.
Руководитель проектов ООО «Даль»
Аргумент № 10: все вышесказанное сразу
В отношениях с наследием так всегда: рано или поздно срабатывает кумулятивный эффект. Наступление которого компенсирует все затраты и придает добавленную стоимость не только отдельно взятому проекту, но и качеству жизни его отдельно взятого автора и инициатора.
«Приятно превращать пустующее здание в нечто ценное, возвращая ему первоначальный облик и замысел архитектора. Четыре года назад мы приобрели на Новоалексеевской улице, 16, строение 13, заброшенный старинный особняк с богатой историей. Построенный в 1892 году, он был создан по проекту Максима Карловича Геппенера совместно с инженерами Николаем Зиминым и Константином Дункером. Сегодня наша главная переговорная носит гордое название — «Геппенер».
Этот архитектурный ансамбль, созданный для Алексеевской насосной станции, сочетает инженерную функциональность и эстетическую утонченность. Однако в советские годы здание сильно пострадало: его архитектурные особенности были скрыты, а фасады — искажены. Кирпичная кладка утратила свои оригинальные детали, а уникальная вентиляционная система, разработанная еще в XIX веке, оказалась заваленной мусором и частично разрушенной.
Мы подошли к восстановлению здания как к археологическому исследованию: открывали, изучали, сохраняли. Так, например, под слоями линолеума, ДВП и даже мазута мы нашли исторический паркет. Его состояние оказалось удивительно хорошим — в каком-то смысле, линолеум даже защитил дерево. Этот случай научил нас относиться к реставрации философски: каждый слой истории может играть свою роль.
Реставрация требовала значительных ресурсов — и времени, которого у нас катастрофически не хватало. Когда сменился собственник нашего предыдущего офиса, мы были вынуждены за три месяца переехать в новый дом. В реальности уложиться в сроки не удалось: въезжали, когда в подвале полов еще не было, а ремонт кипел прямо посреди рабочих будней. Это было нелегко, но наша команда справилась!
Мы уверены, что восстановление исторических зданий — важная задача. Это не только возвращение архитектурной ценности, но и способ сохранить дух города, создать локальную идентичность. Алексеевский район сегодня становится местом, где история гармонично соседствует с современностью. Для нас этот особняк — не просто офис, но и символ бережного отношения к прошлому.
Кроме того, этот проект оказался и коммерчески выгодным: особняк был приобретен в кредит почти за сто миллионов, а ежемесячные выплаты сопоставимы с арендой здания такого же уровня. За четыре года кредит был полностью погашен. Хотя точных подсчетов вложений в ремонт мы не вели, по нашим оценкам, они составили около тридцати миллионов. Сейчас мы продолжаем работу: приспосабливаем чердак для расширения пространства и планируем восстановить утраченную в начале XX века деревянную террасу.
Этот проект вдохновляет нас каждый день: он показывает, что даже у заброшенных зданий есть шанс на новую жизнь — красивую, ценную и долгую».
Сооснователь бюро «Крупный план», владелец кирпичного особняка на Алексеевской
